元茂欣苑位于臨平大道以北，新洲路以南。項目由10棟29層高層和12棟7層花園洋房組成。整個小區(qū)采用東南低，西北高建筑格局，十分利于居家。主打84方、88方可變?nèi)�，戶型兼具功能性及居住性。高層房率約74-76%，多層得房率86%。從戶型整體設(shè)計角度來看，首次剛需置業(yè)客戶和周邊有改善性需求的購房者可以考慮購買。
元茂欣苑在戶型設(shè)計上，主流首置剛需產(chǎn)品88㎡三房。整體功能齊全，三開間朝南，雙飄窗南向陽臺，戶型舒適度較好。127㎡四房較優(yōu)質(zhì)，功能性極佳，尺度優(yōu)渥，且南北均通透，通風(fēng)與采光俱佳，舒適性較強(qiáng)。另有少量84㎡兩房設(shè)計，功能齊備，整體緊湊實用。綜合來看，88㎡三房總價控制較好，對于有一定經(jīng)濟(jì)實力的剛需族，分析師重點推薦該戶型；127㎡四房對于經(jīng)濟(jì)實力較好的用戶，分析師可以考慮此類戶型。84㎡三房總價低，對于資金有限又考慮精裝房的客戶是個不錯的選擇。
元茂欣苑項目為毛坯交付，進(jìn)入實地觀看后，樣板間體檢感覺較好，樣板間設(shè)置在售樓處內(nèi)，分析師從樣板間內(nèi)勘察，窗戶密封性較好，品質(zhì)感較強(qiáng)，門為防盜門，從產(chǎn)品品質(zhì)上看屬低端產(chǎn)品,項目整體符合低端項目定位。
該樓盤為毛坯交付，入戶門選用也比較用心，防盜門質(zhì)感較好，從現(xiàn)場觀察，門質(zhì)地較為厚重，窗為中空玻璃，安全性，密封性和強(qiáng)度上都比較好，隔音效果明顯，經(jīng)分析師實地查看，整體建筑品質(zhì)較好，滿足業(yè)主居住需求的同時，提升了舒適度，可以滿足中端客群的居住需求。
本項目規(guī)劃共有10棟23-29層高層建筑和12棟6-7層的花園洋房。社區(qū)中央為8000㎡中央景觀園林。對于車行道的規(guī)劃，本案實現(xiàn)了基本的人車分流，在進(jìn)入社區(qū)后可直達(dá)地下車庫。人車分流不僅保障了業(yè)主出行的安全性，也減少了車輛出入對住戶的干擾。
該樓盤景觀設(shè)計了較多花卉，而且樹木均為全冠移植，成林期比較短，預(yù)計業(yè)主入住時樹木就會成形。小區(qū)道路沿線和中心景觀處擺放有很多盆景花卉，這些花卉的維護(hù)對于物業(yè)公司資金和人力成本要求較高，如果日后無法及時更換或者不再更換，則景觀美感會大打折扣。
項目的樓棟處于結(jié)頂狀態(tài)。從項目樓體來看，外立面以真石漆為主，一至二層采用干掛石材，真石漆的耐臟性較差，需要經(jīng)常維護(hù)，石材品質(zhì)感較高，但不易清潔，本項目外立面的設(shè)計基本符合同類產(chǎn)品外立面的同等水平。
分析師從售樓處了解到大多數(shù)樓棟為兩梯三戶設(shè)置，多層樓棟為一梯兩戶，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前仍在施工狀態(tài)，具體建材還未公布。
項目采用全人車分流，車位配比1:1，租售形式以及價格目前尚未確定。對比周邊同類在售競品項目，眾安理想灣車位配比約為1:1.08，車位配比值相差不大。本案車位平均一戶人家一個，車位數(shù)量相對較為充足。
根據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，該樓盤物業(yè)公司為贊成物業(yè)管理公司。根據(jù)分析師對贊成物業(yè)的了解，本項目物業(yè)費為1.68元/㎡，能耗費048元/㎡。項目區(qū)域內(nèi)其他同質(zhì)樓盤相比，物業(yè)費屬于余杭區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)收費。贊成物業(yè)所負(fù)責(zé)的樓盤有贊成贊城、贊成首府、贊成檀府等一大批杭州地區(qū)知名度較高的高檔寫字樓、住宅小區(qū)和綜合性樓宇等。
項目物業(yè)公司為贊成物業(yè)，為一級資質(zhì)物業(yè)公司，服務(wù)包括24小時維護(hù)，垃圾清理、衛(wèi)生服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為現(xiàn)場置業(yè)顧問提供，具體服務(wù)內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準(zhǔn)。
從項目自駕出發(fā)經(jīng)臨平大道、荷禹路通過臨平山隧道前往臨平中心方向，但所經(jīng)道路多為雙車道道路，遇高峰時期易出現(xiàn)擁堵情況，自駕出行較為不便。
項目周邊暫無地軌交。
項目位于余杭區(qū)臨平北板塊，該板塊依托臨平山，自然景觀資源較佳，但板塊內(nèi)并無能夠滿足居住需求的醫(yī)療商業(yè)等配套，周邊多為在建項目，噪音及粉塵污染較嚴(yán)重，區(qū)域內(nèi)無成熟社區(qū)，暫未形成良好的居住氛圍，區(qū)域有待發(fā)展。項目位于順風(fēng)路，地處臨平北板塊最北端，距離在建萬寶城綜合體項目約3.7km，是區(qū)域內(nèi)未來依靠的主要商業(yè)配套。
項目東面有一所臨平第五中學(xué)，周邊1公里范圍內(nèi)無教育資源，目前項目周邊暫未可劃分學(xué)區(qū)的學(xué)校，教育資源較為稀缺。
項目周邊1公里范圍內(nèi)無醫(yī)院配套，醫(yī)療資源較為稀缺。主要依靠臨平主城的醫(yī)療配套，需要自駕前往。
項目1公里范圍內(nèi)無商服配套，且項目周邊暫無成形的成熟社區(qū)，無法提供基本生活配套滿足居住需求，目前有在建的萬寶城商業(yè)綜合體。大型配套主要依賴臨平主城的理想銀泰城及華元歡樂城。
項目南面臨平山，距離臨平公園約1公里，自然景觀資源優(yōu)越。對于家中有老人及小孩的業(yè)主，還是比較便利的，步行就可到達(dá)臨平山。
從現(xiàn)場調(diào)研了解到的情況來看，目前可見的社區(qū)內(nèi)疑似不利因素的主要為車行主入口帶來的噪音污染。位于2、3號樓間及位于7、8號樓間的車庫出入口對2、3、7、8號樓低層住戶有噪音及燈光干擾。
項目周邊多為規(guī)劃及在建空地，大部分空地仍為農(nóng)田狀態(tài)，未來土地規(guī)劃完成進(jìn)行建設(shè)時對本案會有粉塵及噪音影響。
