保利中央公館項(xiàng)目目前在售面積區(qū)間為100、125㎡三房以及140㎡四房，1幢、2幢、12幢為兩梯兩戶，面積段140㎡，4幢、5幢、6幢、7幢、11幢均為兩梯四戶，面積段邊套125㎡，中間套100㎡。目前主要的是多周邊地緣性客戶（景芳、閘弄口、四季青）也有部分城西客群。項(xiàng)目且周邊的交通、購(gòu)物、教育等配套都比較完善，對(duì)于有意愿在市區(qū)改善的客戶可以考慮購(gòu)買(mǎi)。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
保利中央公館項(xiàng)目主要針對(duì)的是首次改善型置業(yè)者，在售戶型為100方、125方。其中100方戶型為中間套，三開(kāi)間朝南，采光較好，主臥套房設(shè)計(jì)，另兩臥離客衛(wèi)較近起居方便；125方三房?jī)尚l(wèi)設(shè)計(jì)，南北通透，邊套居住舒適度相對(duì)更高�？傮w來(lái)看，本案戶型一大的特點(diǎn)是保證兩個(gè)臥室南向，其中一個(gè)套房設(shè)計(jì)，注重居住空間的尺度及舒適度。100方小戶型總價(jià)段較低，適合用作婚房的新婚夫婦，125方戶型則更適合預(yù)算充裕，購(gòu)房作長(zhǎng)期居住的購(gòu)房者。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
項(xiàng)目為裝修交付，樣板房裝修品牌多為摩恩、科勒、toto、漢斯格雅、施耐德等國(guó)際知名品牌，裝修品質(zhì)高檔。項(xiàng)目將推出“定制裝修”全生命周期產(chǎn)品，可以根據(jù)客戶的需求，改造空間格局，提供不同格局的裝修。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
分析師根據(jù)此項(xiàng)目的裝修品牌和實(shí)地樣板房體驗(yàn)。板板房整體裝修非常注重人性化，宜居實(shí)用，注重細(xì)節(jié)，且加入了智能安保系統(tǒng)、新風(fēng)系統(tǒng)等在高端項(xiàng)目中會(huì)出現(xiàn)的配置。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
保利中央公館地處艮山西路與新塘路交匯處，距離火車(chē)東站約1.5公里。地鐵四號(hào)線B出口新塘站位于項(xiàng)目東側(cè)，約50米，未來(lái)小區(qū)及商業(yè)綜合體可以通過(guò)地下通道直接進(jìn)入地鐵站。項(xiàng)目自帶約3800方的配套幼兒園，自帶5萬(wàn)方商業(yè)。規(guī)劃8幢33層住宅及1幢23層的的商業(yè)寫(xiě)字樓。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
保利中央公館整體容積率4.3，項(xiàng)目注重綠植的打造，強(qiáng)調(diào)社區(qū)景觀的觀賞性，綠化、花卉較多。小區(qū)道路沿線和中心景觀處擺放有很多盆景花卉。項(xiàng)目正處于初始施工階段，預(yù)計(jì)2018年底交付，目前正在施工中，無(wú)法拍攝小區(qū)內(nèi)部景觀。
項(xiàng)目外立面以真石漆為主，公建部分采用石材，真石漆外立面相對(duì)涂料較好，易清洗，防火性更強(qiáng)，本項(xiàng)目外立面的設(shè)計(jì)符合同類產(chǎn)品外立面的同等水平，品質(zhì)較高。
分析師從售樓處了解到1幢、2幢、12幢為兩梯兩戶，4幢、5幢、6幢、7幢、11幢均為兩梯四戶，電梯數(shù)量合適，有效減少了公攤。目前項(xiàng)目大堂仍在施工，無(wú)法進(jìn)入拍攝，我們通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)咨詢、實(shí)地探究樣板房處發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目樓道均為普通地磚鋪設(shè)（目前為保持樓道整潔鋪設(shè)地毯，轉(zhuǎn)角處布置有花盆），地面同理，具體建材還未公布。
本案 1：1.38的車(chē)位比例能夠保證一戶人家配比一個(gè)車(chē)位，但由于項(xiàng)目本身定位為高端樓盤(pán)，其購(gòu)房者可能一戶人家不止一輛車(chē)輛，1:1.38的車(chē)位就會(huì)略有點(diǎn)緊張。因此，分析師認(rèn)為有車(chē)位需求的客戶需要多加留意小區(qū)車(chē)位出售情況，及時(shí)入手。車(chē)位售價(jià)目前暫未公布。
根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)銷售員介紹，該樓盤(pán)物業(yè)公司為保利物業(yè)。保利物業(yè)在杭州所負(fù)責(zé)的樓盤(pán)有保利東灣、保利城市果嶺、保利梧桐語(yǔ)、保利羅蘭香谷等住宅項(xiàng)目，在杭州有一定的物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗(yàn)。本案物業(yè)費(fèi)用3.7元/平方·月（不含能耗），較華家池板塊等同類項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)用相當(dāng)。（報(bào)告中涉及方、平米、平方米、㎡，均為建筑面積）
項(xiàng)目物業(yè)公司為保利物業(yè)，保利物業(yè)服務(wù)包括24小時(shí)維護(hù)，垃圾清理、衛(wèi)生服務(wù)等，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容為現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)提供，具體服務(wù)內(nèi)容以最終合同簽訂內(nèi)容為準(zhǔn)。
保利中央公館項(xiàng)目北側(cè)為艮山西路，自駕出行便利�？勺择{經(jīng)艮山西路直達(dá)武林商圈，亦可自駕經(jīng)艮山西路通過(guò)上塘高架、秋石高架或杭甬高速通往杭州各地及江浙滬一帶。目前，新塘路正在擴(kuò)建美化，暫時(shí)影響了項(xiàng)目所在區(qū)域的自駕出入，未來(lái)道路竣工后，自駕出行便利度將進(jìn)一步提升。
保利中央公館項(xiàng)目東側(cè)約50米為地鐵4號(hào)線新塘站，軌交出行極為便利。地鐵4號(hào)線目前僅開(kāi)通部分路段，來(lái)往近江及彭埠方向，據(jù)分析師了解，4號(hào)線其余路段預(yù)計(jì)最早于2017年底開(kāi)通，目前，依托軌交4號(hào)線換乘軌交1號(hào)線出行已極為便利。軌交出行可作為本案主要的公共交通出行方式。
保利中央公館為杭州原老汽車(chē)東站所在位置，連接武林商圈與火車(chē)東站，地理位置較好。項(xiàng)目所在區(qū)域，已形成良好的居住氛圍，各項(xiàng)配套均較為成熟。項(xiàng)目距地鐵4號(hào)線新塘站約50米，軌交出行便利，經(jīng)地鐵4號(hào)線可直達(dá)火車(chē)東站。項(xiàng)目北側(cè)為艮山西路，自駕經(jīng)艮山西路可直達(dá)武林商圈方向，項(xiàng)目東側(cè)鄰新塘路，新塘路分布有多個(gè)公交站點(diǎn)，公交線路多，覆蓋區(qū)域廣�？傮w來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)域配套及交通出行方面均較為齊全成熟，有優(yōu)勢(shì)。
保利中央公館項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)包含多所幼兒園、小學(xué)及中學(xué)，教育資源較為豐富。
保利中央公館項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)包含有較多的基本醫(yī)療資源，包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、診所以及藥店資源，足夠滿足基本的醫(yī)療需求。項(xiàng)目周邊2公里范圍內(nèi)包含多家中醫(yī)院及綜合型醫(yī)院，其中距離項(xiàng)目直線距離約1.7km有三甲醫(yī)院，總體來(lái)看，項(xiàng)目周邊醫(yī)療資源充足，足夠滿足基本的醫(yī)療需求。
保利中央公館位于市中心板塊，項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚，周邊2公里范圍內(nèi)包含多個(gè)商業(yè)綜合體，主要大型商業(yè)配套為慶春銀泰及位于火車(chē)東站附近的匯和城。同時(shí)項(xiàng)目本身為綜合體項(xiàng)目，包含有商業(yè)部分。目前，項(xiàng)目周邊臨街商業(yè)正在改造，未來(lái)改造完成投入使用后，將作為主要的基礎(chǔ)商服配套滿足項(xiàng)目的居住需求�？傮w來(lái)看，項(xiàng)目所在區(qū)域緊鄰慶春商圈中心，商業(yè)氛圍濃厚，商服配套齊全。
保利中央公館項(xiàng)目周邊1公里范圍內(nèi)包含有多個(gè)公園，這些公園體量均較小，距離項(xiàng)目步行可達(dá)，可作為本案業(yè)主周末鍛煉散步場(chǎng)所。
因項(xiàng)目13幢為寫(xiě)字樓，3幢、9幢、10幢為商業(yè)。故社區(qū)內(nèi)部的不利因素主要是：車(chē)庫(kù)出入口1#、2#，低層住戶易受到來(lái)自車(chē)輛的燈光及噪音影響。
保利中央公館項(xiàng)目周邊目前主要的不利因素為：
1. 新塘路及道路兩側(cè)商業(yè)目前正在改建施工，帶來(lái)較大的粉塵及噪音影響，導(dǎo)致區(qū)域整體環(huán)境臟亂差；
2. 路面來(lái)往車(chē)流量極大，道路交通極為擁堵；
3. 項(xiàng)目北側(cè)地塊處于拆遷狀態(tài)，垃圾堆放現(xiàn)象較為嚴(yán)重，有噪音粉塵影響及污染。
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