1,、什么是小產權房？
小產權房是指在農村集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產權房”。小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發(fā)放的土地使用證和預售許可證，購房合同在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。
“小產權房”的性質有兩種:一種是在集體建設用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農村的集體者，外村農民根本不能夠購買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設的。
注意！小產權房不能在銀行進行抵押貸款
在進行房屋交易過程中，房產證是必須要有的證件，如果沒有房產證，那么該房主就對該房子只有居住權，而并沒有使用權，自然也就不能將該房子進行交易或者抵押�！蛾P于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》中明確指出小產權房不得登記發(fā)證，而銀行抵押貸款的前提條件是必須提供房產證明。
小產權房因為國家不承認，也不予辦理登記手續(xù)，因此，小產權房是不可以在銀行進行抵押貸款的，除非將小產權房轉化為大產權房后擁有產權證。但是小產權房購買者是可以在民間的擔保公司辦理抵押貸款或者個人借貸。由于貸款是擔保公司所擔保的風險較大，所以貸款利率相對大產權房屋而言，利息會相對偏高。
2、小產權房可以買么？
小產權房的價格，一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低，這是大量購房者頂著產權風險購買小產權房的根本原因。小產權房以低價格吸引購房者，而低價格的背后需承擔高風險。
小產權房若向非集體成員的第三人出售，因其沒有房產證而無法完成產權過戶，小產權房出售人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益無法得到保證。
購房后如果遇到國家征地拆遷，由于小產權房沒有國家認可的合法產權，購房者并非合法的產權人，所以無法對抗國家的征地和拆遷，無法得到相應的產權拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比微乎其微。小產權房屋違反國家政策停建甚至被強迫拆除，購房者很可能面臨既無法取得房屋，又不能索回房款的艱難局面。
某些開發(fā)商在建設小產權房屋時，為賺錢會偷工減料，職能部門一般不會監(jiān)管這些房子，在實際使用中很多小產權房出現(xiàn)墻體裂縫、房屋漏水等質量問題，一旦發(fā)生房屋質量糾紛，購房者基本無法維權，最終只能自行承擔損失。
小產權房價格比商品房要便宜很多，所謂買和賣，只是購房者和集體發(fā)生的關系，得不到法律的保護，產權不完整，風險也是比較大的，所以要慎重考慮是否要選擇購買小產權房。
