小產(chǎn)權(quán)房是什么意思
所謂小產(chǎn)權(quán)是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”
小產(chǎn)權(quán)房是什么意思，小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？一直以來(lái)這都是一個(gè)困擾著購(gòu)房者的問(wèn)題，今天小編就和大家一起來(lái)了解一下小產(chǎn)權(quán)房是什么意思！
所謂“小產(chǎn)權(quán)”是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)，所以叫做“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，又叫“小產(chǎn)權(quán)”。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案，所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。
“小產(chǎn)權(quán)房”的性質(zhì)有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，外村農(nóng)民不能購(gòu)買;另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的房子。
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)與城市房?jī)r(jià)躥升密不可分，其成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)亦是從房?jī)r(jià)上漲邁入快速之年的2007年開(kāi)始的。按照國(guó)家的相關(guān)要求，“小產(chǎn)權(quán)房”不得確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。
小產(chǎn)權(quán)房分為三種建設(shè)性質(zhì)：
1、村委統(tǒng)建樓：這種性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房，其土地和房屋建筑都是由村委出資籌建，村委的地皮，屬于村委自建房,物業(yè)管理一般有村委直接接管。購(gòu)買村委統(tǒng)建樓，合同簽署甲方是村委股份有限公司，見(jiàn)證方也是村委，一切責(zé)任由村委公司承擔(dān)，購(gòu)房者房款交予村委股份公司。
2、村委集資房：其性質(zhì)是集體共同集資建房性質(zhì)，合同的大體含義就是村委、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者三方的共同出資建房，這個(gè)性質(zhì)的小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)數(shù)量比例很高。合同簽署甲方一般是村委及開(kāi)發(fā)商，然后村委蓋章，律師費(fèi)方見(jiàn)證。其責(zé)任有村委及開(kāi)發(fā)商共同承擔(dān)，物業(yè)一般由開(kāi)發(fā)商接管，也有村委接管的，購(gòu)房房款交予開(kāi)發(fā)商公司
3、開(kāi)發(fā)商建房（農(nóng)民房）：此性質(zhì)小產(chǎn)權(quán)房，建設(shè)方小到個(gè)人，大到實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)投資公司。其地皮由開(kāi)發(fā)商在村委購(gòu)買后，然后開(kāi)發(fā)建房，簽署合同為開(kāi)發(fā)商方和購(gòu)房者共同簽署。其責(zé)任和物業(yè)均由開(kāi)發(fā)商方承擔(dān)。
深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量占據(jù)市場(chǎng)樓盤(pán)60%以上，其規(guī)模大小不一，小產(chǎn)權(quán)房解決了深圳許多人的住房問(wèn)題，成為深圳的房產(chǎn)熱點(diǎn)。
小產(chǎn)權(quán)房能買賣嗎？
根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對(duì)宅基地也只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律認(rèn)可與保護(hù)，同時(shí)也不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說(shuō)購(gòu)買后不能合法轉(zhuǎn)讓過(guò)戶。
購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)?
1、沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證和土地證。
在地區(qū)相同的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格是商品房?jī)r(jià)格的1/3甚至更低，所以讓不少朋友頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房子。但在房屋交易或抵押過(guò)程中，產(chǎn)權(quán)證是必須要有的證件。而小產(chǎn)權(quán)房子沒(méi)有相關(guān)證件，即便有也是村委會(huì)或鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，法律不予認(rèn)可。
2、無(wú)法進(jìn)行銀行貸款和抵押貸款。
由于小產(chǎn)權(quán)房沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案，沒(méi)有房產(chǎn)證的，因此銀行是不給予貸款的。因此，若需要購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，則是需要一次性交清放款的。不僅僅說(shuō)是買房不能貸款，即便買完房，也不可拿房子做抵押到銀行進(jìn)行貸款。
3、小產(chǎn)權(quán)房交易難。
小產(chǎn)權(quán)房若向非集體成員的第三人出售，因其沒(méi)有房產(chǎn)證而無(wú)法完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，小產(chǎn)權(quán)房屋購(gòu)買人完全可以與其他人再次簽訂房屋買賣協(xié)議，達(dá)到一房二賣或是多賣的目的，第三人的利益將得不到保證。
4、拆遷補(bǔ)償難。
隨著城鎮(zhèn)化的快速推進(jìn)，越來(lái)越多的地方都面臨著拆遷。如果購(gòu)房者買了小產(chǎn)權(quán)房，那么拆遷時(shí)往往難以獲得補(bǔ)償，這樣很可能陷入“錢房?jī)墒?rdquo;的尷尬境地。所以，如果購(gòu)房者真的要買小產(chǎn)權(quán)房，那么**買那些已成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，最起碼不會(huì)輕易拆除。
5、物業(yè)管理難度大。
雖然小產(chǎn)權(quán)房物業(yè)服務(wù)內(nèi)容比較單一，服務(wù)水平也要求不高，但由于一些客觀及主觀因素的影響，其管理難度往往很大，所以，許多物業(yè)公司都不愿意接受小產(chǎn)權(quán)房，這也就導(dǎo)致有些小產(chǎn)權(quán)房都沒(méi)有物業(yè)。
6、買賣合同的效力問(wèn)題。
當(dāng)購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，通常交款后只會(huì)得到一套房屋和一份房產(chǎn)買賣合同，并不會(huì)像正規(guī)商品房一樣有辦理產(chǎn)權(quán)登記等手續(xù)。又因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)登記，所以并不會(huì)產(chǎn)生法定的物權(quán)效力，買家只能基于房產(chǎn)買賣合同取得相應(yīng)的權(quán)利。
7、配套不完善。
小產(chǎn)權(quán)房往往都存在配套不完善的問(wèn)題，一般都沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施，而且，一旦出現(xiàn)糾紛問(wèn)題，很可能發(fā)生斷水?dāng)嚯姷那闆r。
8、戶口無(wú)法遷入。
買了小產(chǎn)權(quán)房，購(gòu)房者無(wú)法遷入戶口，無(wú)法獲得免費(fèi)醫(yī)療和義務(wù)教育資源。
9、政策不確定。
國(guó)家尚未出臺(tái)關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房處理的明確政策，無(wú)法預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)。
江蘇南通1.3個(gè)億小產(chǎn)權(quán)豪宅被責(zé)令拆除了
江蘇南通它有一棟違建被拆除了，那有一棟說(shuō)的那有什么稀奇的，這事不是幾乎每天都發(fā)生嗎？不同的是這棟的違建的建筑，是一棟天價(jià)的豪宅，您猜它造價(jià)知道多少錢嗎？這棟房子光造價(jià)就有1.3個(gè)億，您沒(méi)聽(tīng)錯(cuò)1.3個(gè)億，大家可以去網(wǎng)上去看看豪宅是不是很闊氣。據(jù)說(shuō)這房子里邊有地下室，有景觀河，有景精致的相應(yīng)的園林，甚至還有私人博物館，簡(jiǎn)直是堪比古代的這種皇宮，可就是這么一棟造價(jià)昂貴的建筑，卻因?yàn)槭沁`建而被責(zé)令拆除了。
那就在拆除當(dāng)天很多人都來(lái)圍觀，因?yàn)樵诋?dāng)?shù)厝丝磥?lái)，這不僅是一棟房子，更是一處景點(diǎn)一件藝術(shù)品了，但是它法規(guī)終歸是法規(guī)，房子建的，如果再豪華的話，也改變不了違建的事實(shí)，該拆除早晚會(huì)拆的，這也印證了哥們我一個(gè)觀點(diǎn)，違建特別是小產(chǎn)權(quán)房，我們堅(jiān)決壓根就不能碰。
看到南通的違建的豪宅，讓我不禁講起了當(dāng)年北京的一處著名的違建，那就是在北京的紫竹苑東北角，在海淀人跡山莊b棟頂層的那種空中別墅，大家有印象嗎？空中別墅里邊有假山，有園林，還有相應(yīng)的亭臺(tái)樓閣，在當(dāng)年被北京稱為最牛的違章建筑。那就在2013年8月，這棟違建被媒體曝光之后，就算是建的再豪華，最終也免不了被強(qiáng)制拆除的命運(yùn)。
咱說(shuō)這么多究竟什么樣的建筑它算違建呢？其實(shí)違建啊有很多種，比如說(shuō)像北京這種空中別墅，他就屬于擅自改變了原有規(guī)劃的建筑，像剛才提到南通的1.3個(gè)億的豪宅，屬于建設(shè)用地申請(qǐng)未獲審批。
還有一種大家經(jīng)常能提到的詞，什么詞？小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房它介于違建和非違建之間？小產(chǎn)權(quán)房是指農(nóng)村集體土地上建成的房子，如果他依法取得相應(yīng)的審批之后，既屬于合理的建筑了，并且可以在村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)范圍之內(nèi)進(jìn)行相應(yīng)的流轉(zhuǎn)。但是如果他沒(méi)有獲得相應(yīng)的審批和手續(xù)的話，甚至占用了有關(guān)的耕地的話，它典型就屬于違建。
無(wú)論小產(chǎn)權(quán)房是不是違建，我建議咱們普通老百姓您千萬(wàn)別碰，為什么？小產(chǎn)權(quán)的房子它的產(chǎn)權(quán)證不是國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的，而是由這個(gè)村政府頒發(fā)的，如果您是當(dāng)?shù)卮迕襁�好說(shuō)，將來(lái)可以交易，甚至相應(yīng)的獲得拆遷補(bǔ)償?shù)臅r(shí)候，當(dāng)?shù)卣J(rèn)，如果您不是本村人，如果您是外交人的話或者是城市戶口的話，那就麻煩大了，這房子您根本就交易不了，而且就算是拆遷補(bǔ)償?shù)脑�，因�(yàn)槟皇钱?dāng)?shù)氐拇迕瘢@錢您放心，**輪不到您頭上？
有人說(shuō)的我買它圖個(gè)便宜，我自助完了我也不考慮投資，將來(lái)我也不打算賣，我在這很負(fù)責(zé)告訴您，小產(chǎn)權(quán)房里邊水可深了，如果它在普通的集體土地上建的還好說(shuō)，如果他是擅自改變了土地的用途，在耕地上建成的房子，他就屬于違建了，別說(shuō)能不能賣的事了，住他都未必能讓你住，因?yàn)樗緣焊筒皇苡嘘P(guān)法律的保護(hù)，相關(guān)部門(mén)隨時(shí)有可能將它拆除的。
您不得不說(shuō)拆了房不說(shuō)，您還得自個(gè)承擔(dān)拆除的相關(guān)費(fèi)用。
綜上所述，如果您不是當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民的話，遇到開(kāi)發(fā)商利用集體土地蓋的房子，就算是這個(gè)房子以特別便宜的價(jià)格賣給您，您記住了您千萬(wàn)不能碰貪小便宜吃大虧，無(wú)法辦理相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法交易，甚至無(wú)法居住。
