01
最近，朋友圈中介圈流傳的一張截圖吸引了我的注意：青楓墅園89方，含裝修24萬(wàn)一口價(jià)280萬(wàn)，騰房票急售。
丨中介朋友圈截圖
算下來(lái)，這套房子單價(jià)3.1萬(wàn)/㎡，如果去掉裝修，毛坯價(jià)幾乎和西溪公館開(kāi)盤(pán)價(jià)差不多。
身披未來(lái)科技城光環(huán)，為何這套房子掛牌價(jià)如此低？要知道，一年前的青楓墅園是未來(lái)科技城的當(dāng)紅明星，因?qū)W軍托管隔壁三中、四小的傳言，當(dāng)時(shí)網(wǎng)簽價(jià)**一度破5萬(wàn)/㎡，老小區(qū)房?jī)r(jià)一度直逼板塊次新房。
如今，學(xué)區(qū)落空，價(jià)格自然不能與往日相比。即便這套一口價(jià)280萬(wàn)的房子有特殊性，但青楓墅園價(jià)格下跌是不爭(zhēng)的事實(shí)，掛牌房源中一半房源都在降價(jià)，小區(qū)最近一次（4月8日）一套89㎡小戶型成交價(jià)在3.4萬(wàn)/㎡。
青楓墅園這套房是未來(lái)科技城最近討論比較多的話題，但未來(lái)科技城二手房市場(chǎng)，近來(lái)也出現(xiàn)不少變化。
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02
從去年開(kāi)始，未來(lái)科技城二手房行情就進(jìn)入調(diào)整期，二手房成交萎縮；到今年，市場(chǎng)不僅維持去年下半年的冷清，而且降價(jià)出售的房源開(kāi)始多了起來(lái)。
數(shù)據(jù)顯示，未來(lái)科技城近半年二手房成交量?jī)H112套；而掛牌的1900余套二手房中，漲價(jià)房源不到24套，而降價(jià)的房源有近355套。
具體來(lái)看，板塊內(nèi)“以價(jià)換量”的知名紅盤(pán)西溪公館，掛牌的177套房源中，六成以上的房源都是降價(jià)，漲價(jià)的只有9套。（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)自4月11日，下同）
華夏四季掛牌的65套二手房源中，40套降價(jià)房源，掛牌價(jià)上漲的房源僅僅占了9%。
還有“未科三兄弟”。陽(yáng)光城·未來(lái)悅掛牌的74套房源中，六成以上房源掛牌價(jià)下調(diào)；東原印未來(lái)44套掛牌房源中23套房源掛價(jià)下調(diào)；中南樾府38套掛牌房源中15套掛牌價(jià)進(jìn)行了下調(diào)。
我還發(fā)現(xiàn)，在降價(jià)的房源中，又以89方小戶型房源居多，陽(yáng)光城未來(lái)悅一套小戶型房源**降價(jià)230元，從掛牌記錄看，掛牌價(jià)直接回調(diào)至一年多以前。
從成交情況看，盡管價(jià)格和高點(diǎn)相比有所下降，但從成交內(nèi)部結(jié)構(gòu)看，大戶型三房四房二手房源更受歡迎，成交價(jià)依舊比較堅(jiān)挺。過(guò)去兩個(gè)月，無(wú)論是未來(lái)悅、東原印未來(lái)，還是西溪公館、合景映月臺(tái)，成交房源都以大戶型為主。
比如未來(lái)悅過(guò)去3月份成交的100方以上的中高樓層簽約單價(jià)都在6.6萬(wàn)/㎡，低樓層也能以6萬(wàn)/㎡出頭成交。另外，東原印未來(lái)、華夏四季大戶型都能以6萬(wàn)/㎡以上成交。
丨陽(yáng)光城未來(lái)悅2、3月二手成交數(shù)據(jù)
丨東原印未來(lái)3月二手成交數(shù)據(jù)
不過(guò)，過(guò)去兩個(gè)月，未科主流小區(qū)二手房的小戶型卻鮮有成交，2月份未來(lái)悅曾有一套建面83方戶型，成交價(jià)5.8萬(wàn)/㎡，和大戶型成交價(jià)有明顯差距。
03
無(wú)論從成交量，還是掛牌房源價(jià)格上，未來(lái)科技城二手房市場(chǎng)數(shù)據(jù)都不太好看。
為何降溫如此明顯？網(wǎng)上最粗暴的解釋是“阿里等互聯(lián)網(wǎng)大廠裁員風(fēng)波”。
今年春節(jié)后，阿里、騰訊降薪裁員風(fēng)波在網(wǎng)上傳的沸沸揚(yáng)揚(yáng)，有消息稱阿里生活板塊進(jìn)行了大幅裁員，這些消息都在之后得到阿里員工證實(shí)。
此外，受到國(guó)際影響，中概股市值暴跌，阿里巴巴美股市值2020年10月**點(diǎn)319.32美元，如今三分之二的市值蒸發(fā)。
眾所周知，阿里碼農(nóng)之所以身價(jià)高，很大程度上來(lái)自于其被授予的股票或期權(quán)，而股票市值暴跌，對(duì)其收入的影響可想而知。
裁員加降薪，原本有計(jì)劃買(mǎi)房，或者此前高杠桿買(mǎi)房的阿里員工，不得不暫停買(mǎi)房計(jì)劃或者賣(mài)房。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，阿里降薪裁員一定程度上壓制或者推遲部分購(gòu)房需求。
可能有人會(huì)反駁，未來(lái)科技城不僅只有阿里，員工降薪裁員對(duì)市場(chǎng)影響不大。的確，未科不只有阿里，但不可否認(rèn)，早期的未科是阿里憑一己之力撐起來(lái)的板塊，購(gòu)房主力更多的是互聯(lián)網(wǎng)員工。
阿里就像是未來(lái)科技城的風(fēng)向標(biāo)，它的每個(gè)動(dòng)態(tài)都牽動(dòng)購(gòu)房者的心。尤其是投資客的心，所以我們也能看到目前未來(lái)科技城掛牌的二手房中，投資屬性**的89方小戶型掛牌降價(jià)房源數(shù)量高于大戶型。
另外，未科二手行情并非獨(dú)特，整個(gè)杭州甚至全國(guó)二手房市場(chǎng)都不景氣。
過(guò)去的“金三月”，一整套政策組合拳打下來(lái)，即便金融政策越來(lái)越寬松，房貸利率不斷下降，但杭州二手房也僅成交了4524套，僅僅是去年同期的三分之一。
傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”市場(chǎng)不僅沒(méi)有回暖，甚至沒(méi)有達(dá)成往年的平均值。
我身邊原本打算買(mǎi)房的朋友，今年突然就不著急了，用他的話來(lái)說(shuō)，“誰(shuí)知道亞運(yùn)會(huì)之后會(huì)不會(huì)降呢，現(xiàn)在房?jī)r(jià)也不算低，晚點(diǎn)買(mǎi)我也不虧”。
2022年對(duì)杭州來(lái)說(shuō)是大年，對(duì)杭州樓市來(lái)說(shuō)也是一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，亞運(yùn)會(huì)之后的市場(chǎng)到底如何，其實(shí)誰(shuí)都預(yù)判不到，眼下選擇“躺平”的確是個(gè)不會(huì)出錯(cuò)的選擇。
04
本周，未來(lái)科技城的杭珹未來(lái)中心二次加推，其首開(kāi)時(shí)不僅拼頂格社保還需限售五年，難掩紅盤(pán)光環(huán)。
最早從未來(lái)悅到杭珹未來(lái)中心，杭州公證搖號(hào)購(gòu)房至今的四年時(shí)間，未來(lái)科技城二手房行情向上，新房熱度也從未下降。如今未科二手行情“漲難跌易”，杭珹未來(lái)中心加推是否會(huì)“梅開(kāi)二度”？
對(duì)于這樣的問(wèn)題，昨天我們也簡(jiǎn)單回答了網(wǎng)友的疑問(wèn)，我們認(rèn)為杭珹未來(lái)中心的熱度仍然不會(huì)降。
盡管二手房行情下行，但政府在未來(lái)科技城板塊給的限價(jià)紅利依舊存在，即便二手房?jī)r(jià)格有所下調(diào)，但動(dòng)輒5、6萬(wàn)/㎡的二手次新房成交價(jià)與3.61萬(wàn)/㎡的新房限價(jià)間仍然具備不小的價(jià)差。
更何況，這幾年未來(lái)科技城二手房?jī)r(jià)格也早已完成筑底，尤其是產(chǎn)品新、環(huán)境好的次新房小區(qū)，比如“未科三兄弟”，盡管與高點(diǎn)相比價(jià)格有所下調(diào)，但最近兩個(gè)月100方以上大戶型成交價(jià)仍然穩(wěn)站6萬(wàn)+。
倒掛依然在，所以新房不會(huì)降溫。
阿里裁員的影響雖然對(duì)區(qū)域內(nèi)的購(gòu)買(mǎi)力造成一定影響，但不會(huì)有太大波及。即便阿里購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)減少，但字節(jié)、快手、vivo、oppo等公司還未進(jìn)場(chǎng)辦公，潛在購(gòu)房需求還會(huì)增加，未來(lái)科技城對(duì)人才的虹吸效應(yīng)仍在繼續(xù)。
房?jī)r(jià)受供需影響，供應(yīng)量一定的情況下，只要有需求，或者說(shuō)只要需求不斷增加，房?jī)r(jià)就會(huì)堅(jiān)挺。
杭州要舉全力發(fā)展城西，作為城西科創(chuàng)大走廊的關(guān)鍵一環(huán)，也作為繼武林、錢(qián)江新城后的杭州第三中心，無(wú)論是未科還是云城，都沒(méi)有看衰的理由。
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