樓市壹哥 2022-04-07 15:00
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4月初，清明假期前，浙江省衢州、河北省秦皇島接連傳出調(diào)控政策放松的消息。尤其是衢州取消限購，并對(duì)144平方米及以上商品房不再限售，成為全國**個(gè)同時(shí)取消限購和限售的城市。
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一季度已經(jīng)過去，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)極其低迷，我們很早之前就說過，“穩(wěn)增長(zhǎng)”始終是今年樓市以及22年經(jīng)濟(jì)的一個(gè)主基調(diào)。是今年經(jīng)濟(jì)工作的重中之重，不管是從穩(wěn)經(jīng)濟(jì)還是防范風(fēng)險(xiǎn)的角度看。需“穩(wěn)字當(dāng)頭”。
3月底4月初，各地政策的放松，是為了二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖開辟道路。在各地“穩(wěn)樓市”的關(guān)鍵窗口期，預(yù)計(jì)后續(xù)或許有更多的城市會(huì)跟進(jìn)。那么我們最關(guān)心的是，杭州也會(huì)跟進(jìn)嗎？
對(duì)于此我們可以一項(xiàng)項(xiàng)來看，從各地解綁政策來看， 主要工具無非是兩種：解開限售與限購。
關(guān)于限售，目前杭州的政策并非是“一刀切”，杭州已經(jīng)在限售政策這個(gè)方向上做過一次升級(jí)調(diào)整了，之前是直接定義紅盤，只要是紅盤就限售，這樣一刀切的做法最后證明并不高明，一個(gè)是對(duì)紅盤定義問題，因?yàn)槭袌?chǎng)是在不在變化的，對(duì)于沒有明確評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的“紅盤”而言，也是很難去界定的。第二大規(guī)模限售，對(duì)于后續(xù)市場(chǎng)供需也會(huì)造成不可逆轉(zhuǎn)的影響。
所以關(guān)于限售，目前政策是相對(duì)合理的，利用樓盤報(bào)名人數(shù)以及中簽率去有效的處理了之前對(duì)于“紅盤”界定邊界模糊的問題。好的樓盤限售也符合市場(chǎng)規(guī)律，巧妙的利用了時(shí)間來稀釋了超級(jí)紅盤的利差。
其次關(guān)于限購，這個(gè)是與市場(chǎng)息息相關(guān)的一個(gè)重要工具，降息降準(zhǔn)只能間接的影響樓市，但是限購可以很直接的為市場(chǎng)帶來購買力。
說到這里我們又要說回之前說過的政府經(jīng)濟(jì)，眾所周知，政府的很大收入依靠的是土地售賣。區(qū)域GDP的增長(zhǎng)也很大程度上依賴于當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐贩康匿N售。不管是之前放開限夠的福州，還是前幾天的衢州，有個(gè)共同點(diǎn)就是存量新房也開始難以去化，新房去化難，會(huì)直接影響GDP以及后續(xù)土地的售賣。
反觀杭州，除去周邊的臨安、富陽等地，其他地方新房可謂依舊是一房難求，供需關(guān)系依舊是需大于供，所以沒有必要放開口子，讓更多的競(jìng)爭(zhēng)者來參與到杭州這個(gè)新房市場(chǎng)。
第二，土拍。開發(fā)商難，難于融資，難于去化。
在去化方面其實(shí)可以細(xì)分，難于去化的是那些地方，當(dāng)然是周邊地區(qū)以及四五線城市，以我們熟知的綠城濱江為例，在全國眾多開發(fā)商日子難過的時(shí)候，綠城濱江其實(shí)算是很穩(wěn)健了，因?yàn)樗麄兌际遣季衷诤贾輰幉ㄒ粠�。沒有被其他地方的投資拖累。
所以往后看，開發(fā)商不管央企國企還是民營拿地肯定是以穩(wěn)為主，收縮戰(zhàn)線到一二線優(yōu)質(zhì)城市，因?yàn)椴粌H政府將讓利于開發(fā)商，更重要的是房子不愁賣。
所以杭州放開限購的可能性微乎其微，但不排除局部放開，比如富陽。
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