做了12年的二手房交易，在這12年當中遇到過很多的問題，很多客戶業(yè)主最終因為交易流程而導致的錢房兩空，所以在這里邊我總結出來二手房的買賣交易全流程送給給大家。

那么今天我一共分5步來講，從看房簽約貸款過戶到最后一步，物業(yè)交割一一大家一一的給大家逐步的講清楚。

看房我們如果想買一套二手房的話，我們首先要看房，看房我們要看什么？看這套房，房子小區(qū)的年限，看這個小區(qū)的物業(yè)以及它的戶型和采光。那么看房這事相對來講還是比較難度的，沒有什么太大的問題。
 

那么最主要的是什么？最主要的是我們在簽合同的時候，這里邊是我們非常關鍵的一點，我們來重點來說。那么在簽合同的時候，我們首先要確定價格，那么價格確定好了之后我們就要交定金，那么至于這個價格我是沒有辦法去幫大家去談的，因為每套房子的價格都不一樣，那么接下來就是交定金，定金是不超過房款總價的20%的，那么如果超過了20%在法律上是不生效的，所以就我們**的定金金額就是20%，當然合同上也是有標明的。

產(chǎn)權年限

我們要確定這套房子產(chǎn)權，產(chǎn)權有很多70年的50年的和40年的，所以我們在確定買這套房子的時候，我們要確定產(chǎn)權，我們大部分人買的房子都是住宅產(chǎn)權，住宅產(chǎn)權就是70年的，剩余的都是50年以及40年的，那么50年和40年是沒有辦法去落戶口的，而且首付比例要求**50%起，所以大家我們在簽合同的時候一定要看清產(chǎn)權。

租戶，戶口

我們要看清楚，而且看清楚之后合同里邊有約定項，至于抵押這個錢怎么樣去解等等，我們一會接下來再講，我們先看第這一點，租戶，那么這房子里邊如果有租戶，大家要知道租戶是有優(yōu)先購買權的，如果在同等條件下租戶知道這房子比如說300萬賣了，那么租戶也想300萬買租戶，如果再起訴的話，它是有勝訴的概率的，因為它有優(yōu)先購買權，所以就是我們要在買二手房的時候，如果里邊有租戶，我們**的方法就是讓租戶簽一個放棄優(yōu)先購買協(xié)議，買賣是不破租賃的，所以我們在簽合同的時候，租賃的租戶依然可以住在這個房子里邊，它的租賃合同是依然有效的。第然后我們先要說一下付款方式，我們在合同里邊一定要約定好，我們對于業(yè)主和客戶來講，最重要和最關鍵的兩點就是價格和付款方式，所以這套房子多少錢什么時候付款？我們關注這兩點就非常的重要，所以就是付款方式我們在合同里邊一定要約定好，然后我們再說一下戶口，接下來就是戶口，這里邊沒有戶口，比如現(xiàn)在很多的學區(qū)房都是要求這個要有戶口的，而且的話他戶口如果一旦占用名額了或者不遷出，我們是沒辦法遷入的，所以就是戶口我們在合同里邊也一定要約定好，一般的情況下我們要在合同里邊約定，戶口預留一個保證金是1~10萬，那么如果業(yè)主什么時候遷出了，我們什么時候把1~10萬再給予業(yè)主。

那么接下來就是物業(yè)交割，物業(yè)交割和戶口戶口是一樣的，都要預留一些保證金，因為一旦過完戶之后，那么過完戶了之后，最后一步過完戶了之后，業(yè)主手客戶作為我們買方來講，手里邊沒有什么籌碼了，那么業(yè)主有欠費他也不給你交了，作為我們買方來講也沒有辦法。然后最后一點我們來說一下約定付款及過戶時間，約定付款期過戶時間，我來著重的講一下，合同里邊我們一定要約定付款及過戶時間，要不然你的合同里就是有效，但是無法執(zhí)行的所有的提所有的合同里邊我們約定兩點，約定時間要有技巧，那么約定兩點，**點是條件，第二點是時間。

       我來講一下什么是條件和時間，比如說我們可以約定怎么樣約定戶口是過戶后三個工作日內遷出，那么這就是條件。那么第二點我們來講一下時間，時間比如說2021年的7月1號遷出，這就是時間節(jié)點，不要這么寫過戶后遷出，那么過戶后后到什么時候，這就是一個沒有期限的合同，就沒有沒有這，如果真的到了法律的程序上是沒有效益的，是合同是無法執(zhí)行的。

 

然后第三一點我們來講一下貸款，我們要看清楚這套房子是否有抵押，這個抵押是由誰來解，是由賣方自己去解，還是由買方的首付來解，還是由第三方的金融公司來解？在這里我給大家一個建議，如果用我們的首付解的話，我們一定要找一個第三方的金融公司，這樣子的話我們的首付款會有一個保險，那么來接下來就是評估，然后去面簽面簽和準備。準備材料我來講一下，我們比如說面簽的時候我們要準備什么，我們要準備結婚證、戶口本、身份證、流水以及我們的征信，那么準備這些材料，然后我們才可以去銀行進行面簽，面簽是什么？就是客戶和業(yè)主，然后以及銀行三方在一起，然后我們去簽合同，然后銀行作為一個中間方的見證，然后去做貸款就叫面簽行業(yè)術語，那么接下來就是面簽完之后，客戶的資質沒有問題，接下來進行替代完了之后過后這一步過戶也是非常重要的一個環(huán)節(jié)，我來講一下。那么提交預審資料那我們要提交剛才我講了結婚證、戶口本，然后身份證，那么提交了預審資料。
 

接下來下一步網(wǎng)簽，網(wǎng)簽了之后，然后我們就要牽扯到怎么付款以及稅費是多少錢。那么我來講一下現(xiàn)在很多的城市都是資金監(jiān)管或者是自行大的城市，比如說北上廣深現(xiàn)在都強制型，資金監(jiān)管必須要走資金監(jiān)管不允許自行，那么現(xiàn)在很多二線城市依然可以去走自行以及一些小的城市，所以在這里給大家建議是一定要走資金監(jiān)管，因為走了資金監(jiān)管對我們的交易是有保障的，對我們資金是有保障的，它就像一個支付寶平臺，那么資金監(jiān)管我們可以去走銀行，也可以走第三方。然后接下來就是稅費，每個地區(qū)都是一個指導價值，在這里邊我就不過多的去解釋，大家有想了解的可以私信我或者是留言。那么接下來一點就是繳完稅之后，我們拿著我們的繳稅票，然后去換房本，去拿房本，拿完房本之后，然后接下來房本如果你是這套房子貸款你是拿不走的，如果你是全款就可以直接把房本拿走，房子就屬于你了。然后如果你是貸款這套房子的房本要放到銀行去做抵押，然后5~7個工作日至5~7個工作日抵押，然后大約3~6個月，3~6個月，然后銀行把房本會還給你，銀行把房本會還給你，所以放款的時間放款，拿完房本之后下一步是放款，然后接下來放完款之后，然后沒有問題了，然后業(yè)主也收到全款了。
 

我們接下來做物業(yè)交割。那么物業(yè)交割這里邊我們剛才講了，我們做物業(yè)交割的時候要留有我們的物業(yè)保證金，那么我們交割什么？我們要交個、水電、燃氣以及當時在合同里邊約定是否有家家電給我們預留，那么如果有欠費，我們就可以拿保證金去幫業(yè)主去繳，或者是業(yè)主如果沒有欠費的話，我們保證金就全額退還。

       然后接下來就是戶口和剛才的物業(yè)一樣，那么如果沒遷出，那么遷出什么時候給？然后交割鑰匙以及我們的物品清單，基本上我們二手房流程就是從看房到物業(yè)交割，大致上就是這些流程，如果我們把這些個細節(jié)都給了解清楚了，大家記得二手房的交易過程當中你一定不會出現(xiàn)問題的，最后也希望大家能夠買到屬于自己的合適房子