雖然疫情基本上是被控制住了，但是各行各業(yè)并沒有出現(xiàn)報(bào)復(fù)性消費(fèi)的行情，唯獨(dú)樓市率先回暖。國家統(tǒng)計(jì)局公布的2020年4月份，70城二手房價(jià)格上漲，城市增加，給樓市回暖做足了數(shù)據(jù)基礎(chǔ)。土地市場也春江水暖鴨先知，開發(fā)商們的房子賣了錢回籠了，拿地就成了必然，帝王雖然沒來，但是溢價(jià)率是確實(shí)提高了，流拍也少了，樓市回暖了，但是房價(jià)基本屬于平穩(wěn)當(dāng)中。
堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居，沒有了遏制房價(jià)上漲，沒有了堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性住房需求，沒有了不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，雖然重提房住不潮，但是重點(diǎn)卻是完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。
顯然樓市的投資邏輯發(fā)生了變化，那就是從投機(jī)炒房、短期漲價(jià)、盈利為目的，轉(zhuǎn)化為居住提升，長期持有為方向。也就是當(dāng)前買房的人主要就是剛需改善或者是高租金回報(bào)需求。為了調(diào)查數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確，前幾天走訪了二手房領(lǐng)先公司，我愛我家，發(fā)表了北京二手房交易市場是否回暖，探訪我愛我家揭秘，實(shí)地采訪了交易前線的成交一線人員，得出了以下幾個(gè)市場結(jié)論。
一，當(dāng)前買房客戶主要是兩種，一種是改善性需求，賣一套買一套的換房需求占了主要比例，比如賣小戶型，買大戶型和居住品質(zhì)提升的需求。
第二種就是新購房需求，比如說首次購房為了落戶占指標(biāo)的小戶型，但是對(duì)于投機(jī)投資性需求，目前基本還沒有客戶出手。對(duì)北京房價(jià)的走勢判斷，我愛我家業(yè)務(wù)人員的結(jié)論是，如果房地產(chǎn)政策沒有大的調(diào)整，那么房價(jià)是基本平穩(wěn)，如果購房政策放松，那么房價(jià)就會(huì)上漲。如果啊這購房政策收緊，那么房價(jià)就會(huì)下行。目前自住和改善需求的客戶還是很多，只是政策對(duì)他們的影響比較大。
三，當(dāng)前買家跟賣家的心態(tài)都非常的平靜，尤其是賣一單買一單的連環(huán)單都能夠平坦的進(jìn)行，同時(shí)銀行放貸也提速，讓交易更有序。往常經(jīng)常違約，尤其連環(huán)單出現(xiàn)退單的情形幾乎沒有出現(xiàn)，正是因?yàn)槟壳胺績r(jià)平穩(wěn)給了買賣雙方穩(wěn)定的心理，所以對(duì)于買賣雙方都能夠沉著的應(yīng)對(duì)。同時(shí)5月5號(hào)人民日?qǐng)?bào)發(fā)表文章，房租不炒，樓市預(yù)期更清晰，其中指出房價(jià)過高，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生明顯的損害。同時(shí)房地產(chǎn)自身也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的重要組成，帶動(dòng)力強(qiáng)，因此只有長期堅(jiān)持房住不炒，讓房屋回歸居住屬性，讓樓市供求實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)，才能實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展
人民日?qǐng)?bào)也指出，預(yù)期穩(wěn)了，供求總體保持平衡，如果房地產(chǎn)的買賣行為能夠大部分由需求而非收益驅(qū)動(dòng)，那么也就實(shí)現(xiàn)了最理想的狀態(tài)，炒房會(huì)帶來的預(yù)期不穩(wěn)，這給投機(jī)商帶來暴利的同時(shí)，也讓很多小家庭難以決策要么呀是不敢買房，要么是盲目買房。
其實(shí)綜合來看，當(dāng)前買房的客戶最主要的特點(diǎn)就是買賣行為能夠大部分由需求而非收益驅(qū)動(dòng)，那么也就實(shí)現(xiàn)了最理想的狀態(tài)。而自住和改善購房就是居住需求驅(qū)動(dòng)而非收益驅(qū)動(dòng)，這就是決策層期望看到的最理想的狀態(tài)，而當(dāng)前的市場成交狀況恰恰就是這種理想的狀態(tài)，從而也就說明調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)大的調(diào)整，房主不炒的定位會(huì)長期堅(jiān)持。
我們以陵園置業(yè)平臺(tái)剛剛成交的青年路兩居室80萬40萬租金加上40萬的押金，買斷8年使用權(quán)的成交客戶為例，家里的老人跟自己擠在一起居住，造成了太多的不方便。所以在同一個(gè)小區(qū)的兩套房子分開居住，同時(shí)互相照應(yīng)，也就是改善需求。
對(duì)于買房還是租房的區(qū)別，如果短期一年租房就會(huì)每年簽合同，每年談價(jià)格，甚至呢，每年找房搬家的麻煩，如果買房就需要大量的現(xiàn)金，還要購房資格，還要還貸款以及中介費(fèi)，未來賣房可能是更麻煩，所以選擇租售并舉的長租模式，一次性簽約8年租金，而且還打折，讓業(yè)主和使用權(quán)人都能夠踏踏實(shí)實(shí)的尤其使用權(quán)人穩(wěn)定的預(yù)期，給自己帶來太多的方便，比買房擁有更多的優(yōu)勢。
為什么房價(jià)穩(wěn)了剛需就會(huì)持續(xù)穩(wěn)定出手呢？前面我的文章當(dāng)前應(yīng)不應(yīng)該買房，數(shù)學(xué)條件是這樣判斷的，李明指出，投資預(yù)期不同會(huì)帶來房產(chǎn)操作的不同結(jié)果，買房就是預(yù)期房價(jià)上漲，并且收獲房價(jià)上漲收益的操作方法。賣房就是預(yù)期房價(jià)下跌，并且規(guī)避房價(jià)下跌帶來損失的操作方法。
同樣全國買房就是預(yù)期房價(jià)漲幅超過自己投資其他產(chǎn)品收益的操作方法，而貸款買房就是預(yù)期房價(jià)漲幅超過銀行貸款利率的操作方法，或者說是貸款買房就是房價(jià)漲幅跟貸款利率的套利工具。所以當(dāng)我們看到一旦預(yù)期房價(jià)上漲，漲幅超過貸款利率，就會(huì)有太多的人就算砸鍋賣鐵也要貸款買房，原因就是買房成為了低風(fēng)險(xiǎn)的套利工具，同時(shí)判斷未來房產(chǎn)投資的關(guān)鍵就是房價(jià)和房租的走勢的4個(gè)條件一。如果房價(jià)上漲平均每年漲幅會(huì)超過5%，那么可以買房。如果房價(jià)下跌，那么不僅不能買房，還應(yīng)該賣房之后是趕緊租房。
如果房價(jià)平穩(wěn)漲幅在0~5%之間，那么投資收益小于貸款利率，所以投機(jī)需求出局，自住需求可以買房。而投資需求操作方案如下，一房子租金回報(bào)率超過銀行理財(cái)，可以買房，長期投資，比如租金回報(bào)率為5%，而銀行的理財(cái)收益呢是4%，房子租金回報(bào)率低于銀行理財(cái)，那么不可以買房，比如租金回報(bào)率是為2%，而銀行理財(cái)?shù)氖找媸?%，這個(gè)時(shí)候把錢放在銀行更賺錢。
如果房租漲幅超過房價(jià)漲幅，那么炒房客就會(huì)轉(zhuǎn)化為二房東，如果房價(jià)漲幅超過房租的漲幅，那么二房東就會(huì)轉(zhuǎn)化為炒房客。其實(shí)這么一看非常的明顯。
當(dāng)前的全國房價(jià)走勢就是第三種情況，尤其是一線的城市，房價(jià)基本平穩(wěn)在0~5%的漲幅之間，所以現(xiàn)在買房都是剛需，而投機(jī)需求則出局，投資需求正在不斷的捕捉租金回報(bào)率高的房產(chǎn)。我們看到上面的分析就可以很明白中央提出的房租不炒定位的原因，就是鼓勵(lì)真實(shí)自住需求和長期穩(wěn)定投資需求，而對(duì)于投機(jī)需求，也就是短期買賣的需求堅(jiān)決遏制的原因。
