雖然疫情基本上是被控制住了，但是各行各業(yè)并沒有出現(xiàn)報復性消費的行情，唯獨樓市率先回暖。國家統(tǒng)計局公布的2020年4月份，70城二手房價格上漲，城市增加，給樓市回暖做足了數(shù)據(jù)基礎。土地市場也春江水暖鴨先知，開發(fā)商們的房子賣了錢回籠了，拿地就成了必然，帝王雖然沒來，但是溢價率是確實提高了，流拍也少了，樓市回暖了，但是房價基本屬于平穩(wěn)當中。
堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居，沒有了遏制房價上漲，沒有了堅決抑制投資投機性住房需求，沒有了不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，雖然重提房住不潮，但是重點卻是完善便民設施，讓城市更宜業(yè)宜居。
顯然樓市的投資邏輯發(fā)生了變化，那就是從投機炒房、短期漲價、盈利為目的，轉化為居住提升，長期持有為方向。也就是當前買房的人主要就是剛需改善或者是高租金回報需求。為了調查數(shù)據(jù)的準確，前幾天走訪了二手房領先公司，我愛我家，發(fā)表了北京二手房交易市場是否回暖，探訪我愛我家揭秘，實地采訪了交易前線的成交一線人員，得出了以下幾個市場結論。
一，當前買房客戶主要是兩種，一種是改善性需求，賣一套買一套的換房需求占了主要比例，比如賣小戶型，買大戶型和居住品質提升的需求。
第二種就是新購房需求，比如說首次購房為了落戶占指標的小戶型，但是對于投機投資性需求，目前基本還沒有客戶出手。對北京房價的走勢判斷，我愛我家業(yè)務人員的結論是，如果房地產(chǎn)政策沒有大的調整，那么房價是基本平穩(wěn)，如果購房政策放松，那么房價就會上漲。如果啊這購房政策收緊，那么房價就會下行。目前自住和改善需求的客戶還是很多，只是政策對他們的影響比較大。
三，當前買家跟賣家的心態(tài)都非常的平靜，尤其是賣一單買一單的連環(huán)單都能夠平坦的進行，同時銀行放貸也提速，讓交易更有序。往常經(jīng)常違約，尤其連環(huán)單出現(xiàn)退單的情形幾乎沒有出現(xiàn)，正是因為目前房價平穩(wěn)給了買賣雙方穩(wěn)定的心理，所以對于買賣雙方都能夠沉著的應對。同時5月5號人民日報發(fā)表文章，房租不炒，樓市預期更清晰，其中指出房價過高，對實體經(jīng)濟產(chǎn)生明顯的損害。同時房地產(chǎn)自身也是實體經(jīng)濟的重要組成，帶動力強，因此只有長期堅持房住不炒，讓房屋回歸居住屬性，讓樓市供求實現(xiàn)良性互動，才能實現(xiàn)平穩(wěn)健康發(fā)展
人民日報也指出，預期穩(wěn)了，供求總體保持平衡，如果房地產(chǎn)的買賣行為能夠大部分由需求而非收益驅動，那么也就實現(xiàn)了最理想的狀態(tài)，炒房會帶來的預期不穩(wěn)，這給投機商帶來暴利的同時，也讓很多小家庭難以決策要么呀是不敢買房，要么是盲目買房。
其實綜合來看，當前買房的客戶最主要的特點就是買賣行為能夠大部分由需求而非收益驅動，那么也就實現(xiàn)了最理想的狀態(tài)。而自住和改善購房就是居住需求驅動而非收益驅動，這就是決策層期望看到的最理想的狀態(tài)，而當前的市場成交狀況恰恰就是這種理想的狀態(tài)，從而也就說明調控政策不會出現(xiàn)大的調整，房主不炒的定位會長期堅持。
我們以陵園置業(yè)平臺剛剛成交的青年路兩居室80萬40萬租金加上40萬的押金，買斷8年使用權的成交客戶為例，家里的老人跟自己擠在一起居住，造成了太多的不方便。所以在同一個小區(qū)的兩套房子分開居住，同時互相照應，也就是改善需求。
對于買房還是租房的區(qū)別，如果短期一年租房就會每年簽合同，每年談價格，甚至呢，每年找房搬家的麻煩，如果買房就需要大量的現(xiàn)金，還要購房資格，還要還貸款以及中介費，未來賣房可能是更麻煩，所以選擇租售并舉的長租模式，一次性簽約8年租金，而且還打折，讓業(yè)主和使用權人都能夠踏踏實實的尤其使用權人穩(wěn)定的預期，給自己帶來太多的方便，比買房擁有更多的優(yōu)勢。
為什么房價穩(wěn)了剛需就會持續(xù)穩(wěn)定出手呢？前面我的文章當前應不應該買房，數(shù)學條件是這樣判斷的，李明指出，投資預期不同會帶來房產(chǎn)操作的不同結果，買房就是預期房價上漲，并且收獲房價上漲收益的操作方法。賣房就是預期房價下跌，并且規(guī)避房價下跌帶來損失的操作方法。
同樣全國買房就是預期房價漲幅超過自己投資其他產(chǎn)品收益的操作方法，而貸款買房就是預期房價漲幅超過銀行貸款利率的操作方法，或者說是貸款買房就是房價漲幅跟貸款利率的套利工具。所以當我們看到一旦預期房價上漲，漲幅超過貸款利率，就會有太多的人就算砸鍋賣鐵也要貸款買房，原因就是買房成為了低風險的套利工具，同時判斷未來房產(chǎn)投資的關鍵就是房價和房租的走勢的4個條件一。如果房價上漲平均每年漲幅會超過5%，那么可以買房。如果房價下跌，那么不僅不能買房，還應該賣房之后是趕緊租房。
如果房價平穩(wěn)漲幅在0~5%之間，那么投資收益小于貸款利率，所以投機需求出局，自住需求可以買房。而投資需求操作方案如下，一房子租金回報率超過銀行理財，可以買房，長期投資，比如租金回報率為5%，而銀行的理財收益呢是4%，房子租金回報率低于銀行理財，那么不可以買房，比如租金回報率是為2%，而銀行理財?shù)氖找媸?%，這個時候把錢放在銀行更賺錢。
如果房租漲幅超過房價漲幅，那么炒房客就會轉化為二房東，如果房價漲幅超過房租的漲幅，那么二房東就會轉化為炒房客。其實這么一看非常的明顯。
當前的全國房價走勢就是第三種情況，尤其是一線的城市，房價基本平穩(wěn)在0~5%的漲幅之間，所以現(xiàn)在買房都是剛需，而投機需求則出局，投資需求正在不斷的捕捉租金回報率高的房產(chǎn)。我們看到上面的分析就可以很明白中央提出的房租不炒定位的原因，就是鼓勵真實自住需求和長期穩(wěn)定投資需求，而對于投機需求，也就是短期買賣的需求堅決遏制的原因。
