什么是樓面地價和地面地價?
1、樓面地價是指單位建筑面積的價格,樓面地價=土地價格/建筑基地面積之和。
2、指開發(fā)商將已列項(xiàng)的房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上的土地價值按所需建造的房產(chǎn)建筑面積折換成一定價格后對外轉(zhuǎn)讓的價款。
3、這個轉(zhuǎn)讓價格不包括房產(chǎn)的建筑工程造價,僅僅是土地的價值體現(xiàn)在要建造的房產(chǎn)建筑面積上的一種形式。計(jì)算公式為:土地成交總價除以總建筑面積。
4、地面價格是指單位土地面積的價格,地面價格=土地價格/土地面積。
5、地面地價是指土地價格除以土地面積,是拿地的單位面積成本,通常以畝計(jì)算。計(jì)算公式:樓面地價=土地總價÷規(guī)劃建筑面積=土地單價÷規(guī)劃容積率;規(guī)劃建筑面積=土地面積×容積率;容積率=地上建筑總面積÷規(guī)劃用地面積。
兩者的區(qū)別
1、樓面地價一般應(yīng)用于土地出讓或者買賣時,而地面地價就是我們通俗理解的價格除以面積,這兩者不可能相同。
2、樓面地價指實(shí)際樓面平方面積價格,地面地價指實(shí)際地面平方面積價格,樓面平方面積也就是容積率,容積率一般是地面面積的1—2倍。
3、樓面地價=地面地價/容積率。比如說開發(fā)商A以1000萬元取得一塊面積為1000平方米的土地,容積率為2.3,那么它的地面地價為1000萬/1000平方米=10000元/平方米,樓面地價10000/2.3%=434782元/平方米。
4、而樓面地價受到容積率的影響,容積率越大,樓面地價越高,容積率則是由城市規(guī)劃管理部門根據(jù)地塊承載能力、周圍建筑高度等因素確定的城市規(guī)劃指標(biāo)。
5、樓面地價(分?jǐn)偟矫科椒矫捉ㄖ娣e的地價)=土地總價/總建筑面積。
樓面地價和房屋最終售價之間究竟有什么關(guān)系？
樓面地價代表著一個項(xiàng)目在銷售時，單位售價中所包含的土地成本。商品房的最終售價包含著樓面地價，所以開發(fā)商在拿地的時候支出的土地價格會作為商品房最終售價的參考標(biāo)準(zhǔn)之一。
樓面地價是房屋建造的土地成本，但房屋成本除了土地成本外，還有建安成本，稅費(fèi)成本，營銷成本等，根據(jù)這些成本費(fèi)用，我們基本上就可估算出一個項(xiàng)目的成本價格是多少，最終售價大約會在什么范圍。
最終售價=樓面地價+建筑成本價+開發(fā)商利潤
