零首付又來(lái)了，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)到底是好事還是壞事？
根據(jù)相關(guān)的規(guī)定，以家庭為單位，首套房子首付不能低于總房?jī)r(jià)的30%，一套價(jià)值100萬(wàn)的商品房首付款30%，也就是30萬(wàn)，這是由購(gòu)房是自己出的，剩下的70萬(wàn)來(lái)源于銀行的放款，但房子需要抵押給銀行，為什么銀行不直接貸給你100萬(wàn)，主要原因就是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
房子作為商品本身價(jià)格就是有波動(dòng)的，漲漲跌跌都很正常，哪怕是人多地少的，深圳房?jī)r(jià)也是在不斷的波動(dòng)的。如果首付為零，銀行放貸100萬(wàn)的話，假設(shè)一個(gè)人的房子剛買(mǎi)不久，因?yàn)槭袌?chǎng)的行情不好，房?jī)r(jià)跌到了80萬(wàn)，那么對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，貸款的賬目就產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)。如果再趕上這個(gè)人生病或者失業(yè)，沒(méi)有了經(jīng)濟(jì)來(lái)源，在斷供的情況下，銀行就會(huì)讓法院對(duì)房子進(jìn)行拍賣(mài)，但最后只能賣(mài)到80萬(wàn)，銀行就要虧20萬(wàn)了，如果是大面積的房?jī)r(jià)下跌，斷供就會(huì)造成所謂的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。
銀行作為金融機(jī)構(gòu)，它的核心競(jìng)爭(zhēng)力其實(shí)就是風(fēng)控系統(tǒng)，最厭惡風(fēng)險(xiǎn)了，所以銀行不會(huì)做所謂的零首付房貸，而背后真正的操作者就是開(kāi)發(fā)商。樓市下行，房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)卷如果銷(xiāo)量還是打不開(kāi)，有些開(kāi)發(fā)商可能就真的撐不住了，暴力破產(chǎn)重組都有可能，所以為了回籠資金，就只能使出渾身的解數(shù)來(lái)拯救業(yè)績(jī)壓力，怎么拯救？
就是想辦法把房子賣(mài)出去，你不是沒(méi)錢(qián)沒(méi)關(guān)系，我可以零首付，零首付其實(shí)就是由開(kāi)發(fā)商先幫忙墊付，購(gòu)房者在約定的期限內(nèi)再歸還這部分款項(xiàng)，一般有兩種運(yùn)作模式，一是不用繳納首付款，但需要購(gòu)房者提供一套現(xiàn)有的房產(chǎn)作為抵押物，另一種是不需要抵押物，而是首付分期，比如30%的首付款，開(kāi)發(fā)商會(huì)要求購(gòu)房者在一定的期限內(nèi)付清，首付款一般是1~2年都有，所以零首付并不是不給首付，只是延遲支付或者是分期支付。
其實(shí)對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)壓力并沒(méi)有變小，只是前期沒(méi)有支付一大筆的首付，所以你就要考慮在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)能不能全部的交齊首付款，還包括每個(gè)月的房貸，如果說(shuō)不能及時(shí)的支付，還會(huì)造成違約風(fēng)險(xiǎn)�？赡苡腥藭�(huì)說(shuō)了開(kāi)發(fā)商墊付是不是就可以節(jié)約一部分的利息了？這種好事是不可能有的，墊付的資金利息也是由購(gòu)房者來(lái)承擔(dān)的，你感覺(jué)好像用了一點(diǎn)錢(qián)就買(mǎi)個(gè)大房子，其實(shí)就是用這種政策來(lái)心儀下定買(mǎi)房，在開(kāi)發(fā)商的完成營(yíng)收。
在樓市下行的時(shí)候，這種營(yíng)銷(xiāo)手段最常見(jiàn)，也總能吸引更多的人去關(guān)注。用開(kāi)發(fā)商想回款就給政策中介想拿傭金，就實(shí)際的宣傳購(gòu)房者一看5萬(wàn)的定金就可以買(mǎi)房了，就不再猶豫不決了，再加上第三方的小貸公司當(dāng)天就能放款，一下子整個(gè)市場(chǎng)好像給盤(pán)活了。以前我們說(shuō)但凡是可以0首付低首付的區(qū)域基本上都是大坑，這些區(qū)域漲得最慢，跌得最快，所以買(mǎi)房要遠(yuǎn)離這些地方。
但這一次真的有些不同，不光是遠(yuǎn)郊區(qū)域，甚至像廣州的核心板塊也出現(xiàn)了一些低首付的樓盤(pán)。海珠針對(duì)特殊人才直接零首付，黃埔科學(xué)城首付**可以做到兩成，什么原因？就是市場(chǎng)太差了。雖然樓市的寬松政策一波接著一波，但樓市依然是不見(jiàn)回暖。所以在這種低迷階段，對(duì)于這種操作很多城市也是睜只眼閉只眼，但這種違規(guī)的行為確實(shí)會(huì)埋下金融風(fēng)險(xiǎn)。
今年8月份深圳有樓盤(pán)就推出了零首付的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，隨后被房管部門(mén)叫停了。其實(shí)這種現(xiàn)象不光我們有，國(guó)外也是屢見(jiàn)不鮮，今年9月份漂亮國(guó)銀行也宣布推出新的零首付抵押貸，這也讓很多人擔(dān)心老美這種騷操作會(huì)不會(huì)重演，2008年的次貸危機(jī)，最終導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)的衰退。
雖然現(xiàn)在整個(gè)樓市表現(xiàn)得很拉垮，銷(xiāo)售面積也一直在下降，但在政策不斷的刺激下也確實(shí)存在一些利好，比如下調(diào)利率，上調(diào)公積金貸款額度置換退稅等等，在有購(gòu)房需求的情況下，這些利好是可以抓住的，因?yàn)榇_確實(shí)實(shí)可以幫助我們買(mǎi)房省錢(qián)。
如果說(shuō)想選擇低首付就一定要明白了，高杠桿是一把雙刃劍，沒(méi)有好壞，買(mǎi)對(duì)的收益更大，買(mǎi)錯(cuò)了損失更大。對(duì)于買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，如果說(shuō)你買(mǎi)錯(cuò)了城市和板塊，即便你是全款也鐵定的是虧。如果你選擇的是核心城市核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)，即便是高杠桿依然是沒(méi)有問(wèn)題的，可是好賣(mài)的房子開(kāi)發(fā)商是不可能搞什么低首付零首付的促銷(xiāo)活動(dòng)的，所以也不要被各種宣傳噱頭沖昏了頭。
