這次是非常嚴(yán)肅且認(rèn)真的：全國(guó)范圍內(nèi)的救市，轟轟烈烈地開(kāi)始了。
昨天，**副總理劉鶴主持召開(kāi)了**金融委會(huì)議，在宏觀經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)企業(yè)、中概股等多方面都對(duì)了具體表態(tài)。
措辭有多嚴(yán)厲，大家可以感受一下。
有關(guān)部門(mén)要切實(shí)承擔(dān)起職責(zé)，慎重出臺(tái)收縮性政策；鑒定支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展；深刻認(rèn)識(shí)“兩個(gè)確立”；堅(jiān)決做到“兩個(gè)維護(hù)”......
落實(shí)到具體上，宏觀經(jīng)濟(jì)：切實(shí)振作一季度經(jīng)濟(jì)，貨幣政策要主動(dòng)應(yīng)對(duì)，新增貸款要保持適度增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)企業(yè)：要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
中概股：目前中美雙方監(jiān)管機(jī)構(gòu)保持了良好溝通，已取得積極進(jìn)展，正在致力于形成具體合作方案。中國(guó)政府繼續(xù)支持各類企業(yè)到境外上市。
平臺(tái)經(jīng)濟(jì)：通過(guò)規(guī)范、透明、可預(yù)期的監(jiān)管，穩(wěn)妥推進(jìn)并盡快完成大型平臺(tái)公司整改工作，紅燈、綠燈都要設(shè)置好，促進(jìn)平臺(tái)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展，提高國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力。
總之，一切都要全力向好發(fā)展。如果做不到，后果已經(jīng)提前告訴你了——必要時(shí)進(jìn)行問(wèn)責(zé)。
可以判斷：樓市的政策底已經(jīng)到了，在接下來(lái)的一段時(shí)間里，調(diào)控不可能再加碼，促進(jìn)樓市合理發(fā)展才是工作重點(diǎn)。
這并非臆測(cè)，而是多個(gè)部委已經(jīng)在這么干了：
央行：堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，防范化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；
證監(jiān)會(huì)：積極配合相關(guān)部門(mén)有力有效化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)；
銀保監(jiān)會(huì)：鼓勵(lì)機(jī)構(gòu)穩(wěn)妥有序開(kāi)展并購(gòu)貸款，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)房企兼并收購(gòu)困難房企優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展；
外匯局：配合有關(guān)部門(mén)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展；
最重磅的還屬財(cái)政部的表態(tài)：綜合考慮各方面情況，今年內(nèi)不具備擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市的條件。
事實(shí)上，房地產(chǎn)稅在短期內(nèi)對(duì)樓市是有震懾作用的，如今明確推遲出臺(tái)，無(wú)疑是把壓在樓市上的一座大山搬走了。
如此多部委高度同一地表態(tài)，聯(lián)合“扶一把”樓市，這待遇可是“活久見(jiàn)”。
事實(shí)上，早在中央發(fā)話之前，很多城市就已經(jīng)在積極開(kāi)展“自救模式”：
青島即墨取消5年限售；鄭州放松限購(gòu)限貸；江西贛州、廣西南寧不同程度降低首付比例；廣州、蘇州、杭州多地銀行利率下調(diào)......
而這次中央發(fā)話，可以說(shuō)是救市行為將由點(diǎn)至面，大范圍鋪開(kāi)。
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▲掃碼，進(jìn)樓市交流群
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一直以來(lái)，樓市的調(diào)控都是在松緊之間博弈。
這方面松了，市場(chǎng)回暖，那一頭就收緊點(diǎn)降降溫；反之同理，總之要在冷熱間保持相對(duì)平衡。
那為何此次力度能如此之大，意見(jiàn)高度統(tǒng)一？說(shuō)到底，樓市的現(xiàn)狀和預(yù)期太差了。
3月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了《2022年1-2月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況》：全國(guó)商品房銷售面積15703萬(wàn)㎡，同比下降9.6%；商品房銷售額15459億元，下降19.3%。
如果用百?gòu)?qiáng)房企的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，還會(huì)更加慘烈。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積下降了14.9%，新竣工面積下降了9.6%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速也在持續(xù)下降。
再到購(gòu)房者端，今年2月份居民中長(zhǎng)期貸款減少了459億元，同比減少4572億元。
所謂“中長(zhǎng)期貸款”，其實(shí)大部分都是房貸。而也這是自2007年有數(shù)據(jù)記錄以來(lái)，居民中長(zhǎng)期貸款首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
這意味著，全國(guó)的購(gòu)房需求正在急劇收縮。
就拿杭州來(lái)說(shuō)，上個(gè)月的二手房成交量只有1981套，環(huán)比下降44.3%，同比下降59.8%，創(chuàng)近5年歷史同期次新低。
▲杭州2月份二手房成交丨圖源：CRIC
連常年在走獨(dú)立行情的杭州都如此低迷，其他城市更不用說(shuō)了。
接下來(lái)，杭州會(huì)放松調(diào)控嗎？
坦白說(shuō)，我一直認(rèn)為在3月的紅盤(pán)潮到來(lái)時(shí)，杭州會(huì)出臺(tái)相應(yīng)的“伴生新政”。畢竟今年的行情，已經(jīng)有些不同了。
但有些出乎我意料的是，兩者都沒(méi)來(lái)。
就目前領(lǐng)證的幾個(gè)項(xiàng)目，即便有杭珹未來(lái)中心和彩虹軒這樣的紅盤(pán)撐著，但無(wú)論是紅盤(pán)的數(shù)量還是房源規(guī)模，都與前幾次差距甚遠(yuǎn)。
可以說(shuō)，今年的小陽(yáng)春根本還沒(méi)開(kāi)始。至于到底能不能來(lái)，接下來(lái)就看會(huì)不會(huì)有幾方面的調(diào)整：
一個(gè)是房貸利率。
目前已經(jīng)有很多銀行下調(diào)了利率，但同時(shí)我們也要關(guān)注到，很多銀行還沒(méi)有下調(diào)。相對(duì)于同級(jí)別城市，杭州的利率仍然是**的。
整體還有下降空間。
其二是5年的二手房增值稅。
相對(duì)來(lái)說(shuō)，杭州的新房是不愁賣的，但增值稅由二改五后，本來(lái)就存在價(jià)格倒掛的二手房，流通性變得更差了。
想加快目前高企的二手房庫(kù)存去化，可適當(dāng)對(duì)增值稅這塊做出一定調(diào)整。
最后是紅盤(pán)和土地的供應(yīng)。
紅盤(pán)和土地，都會(huì)極大地拉動(dòng)樓市整體的情緒，影響自身及周邊多個(gè)板塊。今年是特殊的一年，怎么放量還是比較關(guān)鍵的。
要強(qiáng)調(diào)的是，以上所有可能出現(xiàn)的變化，都不是為了刺激房地產(chǎn)或是抬高房?jī)r(jià)，而是為了恢復(fù)市場(chǎng)的信心。
畢竟房地產(chǎn)是當(dāng)前面臨的**系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，必須穩(wěn)住。
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