8000萬方，這是不久前杭州住房保障和房地產(chǎn)發(fā)展“十四五”規(guī)劃里明確表明的數(shù)字。
8000萬方，多嗎？
的確，真的很多。
但是對于這個數(shù)據(jù)，是基于時間與空間兩方面維度來說的：5年以及主城區(qū)與其他區(qū)
其實這是一道很簡單的數(shù)學(xué)題。“十四五”規(guī)劃里明確注明了這8000萬方在空間上的一個分布。
針對改善，我們今天主要說的是“主城區(qū)”
8000萬方按照年以及空間分攤完之后，其實關(guān)于主城區(qū)（包含錢塘區(qū)）的供應(yīng)量為400萬方。
這400萬方里面，還包含了錢塘區(qū)，錢塘區(qū)可售土地眾多，按照上述表格關(guān)于其他幾個區(qū)的面積供應(yīng)，我們大致可以猜測出，錢塘區(qū)的供應(yīng)，有可能占據(jù)這400萬方中的一半。
好了，如果去掉這一半，剩下的才是真正大眾所認可的主城區(qū)的供應(yīng)，也就是200萬方。
也許200萬方這個數(shù)字對購房者來說沒法量化，那么我們再來換算一下。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計的2021杭州新房套均面積（116.9㎡)計算：200萬方的供應(yīng)對應(yīng)的套數(shù)為17108套。
這個17108套，包含了主城區(qū)所有的供應(yīng)（西湖、上城、拱墅、濱江）
假設(shè)我們將它均分，那么主城四區(qū)，每個區(qū)分到的住宅供應(yīng)數(shù)為4277套，按照供地來說，差不多是5塊住宅用地。
如果不是均分，那么我們可以猜測，大概應(yīng)該是拱墅區(qū)、上城區(qū)多一些，西湖區(qū)、濱江區(qū)少一些。
首先我們先來說西湖區(qū)，西湖區(qū)的土地已經(jīng)很緊張了，大多分布在兩端，北面靠近未科的云城部分，已經(jīng)南面之江轉(zhuǎn)塘一帶，傳統(tǒng)的改善板塊蔣村，文教，黃龍等已經(jīng)飽和，很難供地，即使有也是零星一塊。
再說拱墅區(qū)，拱墅區(qū)的情況相對而已會好一些，申花雖然開發(fā)的差不多了，但是也還有少量的住宅供地，其次文暉、三塘，以及運河新城也還有土地可以供應(yīng)。但是局面也是“賣一塊少一塊”。
上城區(qū)的局面也很清晰了，改善主力板塊已經(jīng)明確由之前的南星、望江轉(zhuǎn)向了頗具爭議的錢江新城二期，錢江新城二期具備大量可供出讓的土地，未來將是一個改善逃不開的選項。
沿江發(fā)展的濱江區(qū)，幾乎很少會有江邊宅地出讓了，之后大部分的供應(yīng)也將集中在浦沿以及濱江腹地。
所以，其實根據(jù)剛才算的每個區(qū)平均差不多分到5塊住宅用地，在剔除一些主城區(qū)的剛需板塊，那么主城四區(qū)每年其實可以出讓的用于改善的土地，也就只有2-3宗而已。
而且不光數(shù)量少，門檻也會越來越高，戶型越來越大，一些優(yōu)質(zhì)的改善地塊，可以預(yù)見到的是將一致的提升到千萬的門檻。
再加上房票緊張，二胎三套政策驅(qū)動，以后4房改善或?qū)⒊蔀橹髁鬟x擇。
“物以稀為貴，萬變不離其宗”
8000萬的供應(yīng)，其實分攤到核心改善上的真的不多，且搖且珍惜。
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