(1) 違約金由雙方協(xié)商確定，沒(méi)有數(shù)額的限制，一般是根據(jù)雙方預(yù)測(cè)的因一方違約可能帶來(lái)的損失大小來(lái)確定的。

(2) 發(fā)生一方違約后、守約方要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任時(shí)，如果約定的違約金“低于”實(shí)際發(fā)生的損失，守約方可以起訴到法院請(qǐng)求增加違約金;如果約定的違約金“過(guò)分”高于實(shí)際損失，違約方可以起訴到法院請(qǐng)求減少違約金。相關(guān)法律的規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)為不超過(guò)損失的百分之三十。

 

承租人合同期間未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租可以要求違約金,合法的轉(zhuǎn)租須符合兩個(gè)必要條件：

1、轉(zhuǎn)租須經(jīng)房屋所有權(quán)人的同意。轉(zhuǎn)租已不屬于正常使用的范疇，必須經(jīng)房屋所有權(quán)人同意，否則無(wú)效。

2、轉(zhuǎn)租的租金不得高于原租金，確實(shí)需合理提高，提高的收入應(yīng)交給房屋所有權(quán)人。租金是房屋的收益，應(yīng)由房屋所有權(quán)人取得。凡未經(jīng)房屋所有權(quán)人同意而轉(zhuǎn)租的，或謀取租金差價(jià)的轉(zhuǎn)租，房屋所有權(quán)人有權(quán)要求追究承租人的違約責(zé)任，并可解除房屋租賃合同，收回出租房屋。

房屋租賃合同履行中，承租人因?yàn)槟承┛陀^原因?qū)е聼o(wú)法繼續(xù)履行租賃合同，想要違約，提前退租，但是出租方不同意進(jìn)而陷入了合同僵局的情況，承租人作為違約方可以行使合同解除權(quán)，打破合同的僵局嗎？

2019年的10月9號(hào)，張三李四簽訂了房屋租賃合同，合同約定張三承租李四的房屋租金為每年58,000元，按年來(lái)支付租金，先付款后交，房租期從2019年到2024年，一方如果提前變更合同，需提前一個(gè)月通知對(duì)方協(xié)商解決。合同簽訂以后，張三向李四支付了房屋押金3000元，并且支付了相應(yīng)的租金。張三承租涉案的房屋用于經(jīng)營(yíng)學(xué)生使用的英語(yǔ)學(xué)習(xí)機(jī)，因?yàn)槭芤咔榈挠绊�，同時(shí)張三的母親患癌，財(cái)力和精力的原因經(jīng)營(yíng)不善，持續(xù)虧損。張三于2020年的10月通過(guò)微信向李四告知不再續(xù)租，2020年的12月17日，張三再次微信告知李四已經(jīng)騰退房屋，李四可以另行出租，李四并沒(méi)有同意期間張三還多次向李四歸還房屋的鑰匙，李氏拒收。李四不同意解除雙方的房屋租賃合同，要求張三繼續(xù)履行。張三向法院起訴要求解除張三李四的雙方簽訂的房屋租賃合同。法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為張三作為承租人在租賃期間明確表示不再承租房屋應(yīng)認(rèn)定為合同違約方，但是綜合考慮張三提前退租是確實(shí)是受疫情以及家人病情的客觀原因的影響，不存在主觀的惡意，剩余的部分租期占合同租期的80%左右可以另行出租，從而實(shí)現(xiàn)李四的收益目的。為了避免房屋空置資源浪費(fèi)，打破合同僵局，法院最終判決支持了張三的訴請(qǐng)，房屋租賃合同于判決作出當(dāng)天終止。

如果當(dāng)事人之間并非金錢債務(wù)出現(xiàn)履行不能的情況，或者是履行成本過(guò)高，導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，出現(xiàn)了合同的僵局，法律賦予了違約方一定條件下，請(qǐng)求法院或者仲裁機(jī)構(gòu)終止合同的權(quán)利，具體符合哪些情形，合同違約一方才能夠主張合同。同解除權(quán)**，違約方的違約行為不存在主觀的惡意，違約方的違約行為是合同陷入僵局的直接原因，因此有必要對(duì)違約方的主觀態(tài)度進(jìn)行區(qū)分，只有非惡意的違約方才能夠行使特定的特殊的情形下的合同解除權(quán)，違約方主觀非惡意即其違約行為是不得已而為之，而非故意而為之。案例中租賃合同期間疫情爆發(fā)給張三的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了影響，客觀存在張三的家人的病情對(duì)于他的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了亦屬于人之常情，因此張三的違約是迫于無(wú)奈之舉，不是惡意違約。第二，租賃合同繼續(xù)履行成本過(guò)高，且存在替代交易的可能性。合同成立以后，因?yàn)榭陀^情形的變化，而使合同的履行成為不必要或者不可能的情形有很多。繼續(xù)履行合同將使當(dāng)事人一方甚至雙方訂立合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，如果終止該合同僵局，或者可以找到可替代可替代的交易的可能性，將大大降低雙方繼續(xù)履行的成本，有利于充分發(fā)揮物的價(jià)值，減少財(cái)產(chǎn)的浪費(fèi)，有效的利用資源，避免商業(yè)交易長(zhǎng)期處于不確定的狀態(tài)。從案例中張三提出解除合同之時(shí)，剩余的房屋租期尚占合同租賃期的80%左右，即使涉案的合同終止以后，房屋仍可以另行出租，已獲得收益，從而實(shí)現(xiàn)李氏一方的出租的收益的目的。第三，違約一方必須通過(guò)法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來(lái)行使合同解除權(quán)，根據(jù)民法典的規(guī)定，違約一方如果請(qǐng)求解除合同，需要向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，并不能夠以違約方的一方的意思表示直接產(chǎn)生合同終止的效力，合同終止的時(shí)間應(yīng)該由人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用的原則，結(jié)合案件的實(shí)際情況來(lái)予以確定，這是違約方行使合同解除權(quán)的程序性的要求。