3月1日，特大城市鄭州突然官宣，一口氣放出19項(xiàng)涉及房地產(chǎn)相關(guān)措施，其中包括：
保障大學(xué)生在鄭安居，買房可獲補(bǔ)貼；
鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房；
為家庭限購套數(shù)內(nèi)賣小買大、賣舊買新提供便利；
引導(dǎo)下調(diào)住房貸款利率，對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
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鄭州新政細(xì)則解讀
要知道，鄭州救市政策出臺(tái)前，其他城市的穩(wěn)樓市舉措，無非降部分利率、降部分首付、發(fā)放一定比例購房補(bǔ)貼等，對(duì)釋放當(dāng)前市場購買力，提升作用較為有限......
一、支持合理住房需求
（一）保障大學(xué)生在鄭安居。對(duì)博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生（技工院校預(yù)備技師、技師）、專科畢業(yè)生（技工院校高級(jí)工）在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)的，符合條件的可購買共有產(chǎn)權(quán)住房，購買商品住房的按照政策給予購房補(bǔ)貼。對(duì)在鄭創(chuàng)業(yè)就業(yè)大學(xué)生購房前，符合條件的提供保障性租賃住房，對(duì)租住市場化租賃住房的可給予一定面積補(bǔ)貼，優(yōu)惠期限為3年。
（二）為外來務(wù)工人員置業(yè)提供便利。外來務(wù)工人員在鄭州繳納住房公積金的，可按照本市住房公積金繳存職工同等條件辦理住房公積金提取業(yè)務(wù)，在鄭州購買住房時(shí)，可按照本市繳存職工同等條件申請(qǐng)住房公積金貸款。
（三）滿足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵(lì)老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房。對(duì)新建小區(qū)加強(qiáng)適老化設(shè)計(jì)，對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行適老化改造，對(duì)實(shí)施適老化改造的，給予一定補(bǔ)貼支持。
（四）支持居民改善性住房需求。居民因家庭人口增加、收入條件改善等原因賣小買大、賣舊買新的，在家庭限購套數(shù)內(nèi)可提供個(gè)人按揭、網(wǎng)簽備案和不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)辦理等方面便利。
二、改善住房市場供給
（五）穩(wěn)定住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應(yīng)量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個(gè)月時(shí)，適度增加住宅用地供應(yīng)量；在去化周期大于18個(gè)月時(shí)，適度減少住宅用地供應(yīng)量。土地競拍保證金**比例下調(diào)至掛牌價(jià)的20％，土地出讓金可在成交后1年內(nèi)實(shí)行分期繳納。
（六）完善房價(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。出讓住宅用地實(shí)行“限房價(jià)、競地價(jià)”土地出讓政策，對(duì)于“限房價(jià)、競地價(jià)”出讓方式供應(yīng)的地塊，將已確定的房屋銷售價(jià)格寫入土地出讓合同。房屋銷售時(shí)，不得超出確定的銷售價(jià)格辦理商品住房銷售價(jià)格備案。
（七）嚴(yán)格落實(shí)房屋預(yù)售制度。按照《鄭州市商品房銷售管理辦法》規(guī)定的“二、三、五”預(yù)售形象進(jìn)度要求辦理預(yù)售許可，取消因新冠肺炎疫情期間允許房地產(chǎn)企業(yè)“正負(fù)零”預(yù)售的相關(guān)政策，嚴(yán)格執(zhí)行鄭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。
（八）加快項(xiàng)目開工、銷售節(jié)奏。精簡建設(shè)項(xiàng)目審批程序，工程建設(shè)項(xiàng)目全流程審批時(shí)間控制在54天以內(nèi)，實(shí)施科學(xué)精準(zhǔn)的揚(yáng)塵防控和疫情防控措施，增加有效施工天數(shù)。已經(jīng)辦理土地抵押或在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，可以辦理商品房預(yù)售許可審批手續(xù)，當(dāng)事人另有約定的除外。商品房實(shí)際網(wǎng)簽銷售前，相關(guān)房源應(yīng)辦理解除抵押手續(xù)。
（九）完善公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施。優(yōu)化商品住房項(xiàng)目配套設(shè)施，在各類產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、32個(gè)核心板塊、小微產(chǎn)業(yè)園、眾創(chuàng)空間、孵化器等產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域，對(duì)已建成項(xiàng)目，通過增加優(yōu)質(zhì)學(xué)位、建設(shè)醫(yī)療圈、改善交通出行等措施，補(bǔ)齊公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施短板；對(duì)未開工項(xiàng)目，增加教育、醫(yī)療、交通等配套設(shè)施供給，做到公共配套和基礎(chǔ)設(shè)施同步施工同步交付。
（十）提高商品住宅品質(zhì)。落實(shí)《河南省綠色建筑條例》，嚴(yán)格高容積率、低綠地率項(xiàng)目審批程序，對(duì)低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對(duì)銷售限價(jià)給予一定比例的上浮，逐步增加高品質(zhì)住宅供應(yīng)量。
三、加大信貸融資支持
（十一）給予企業(yè)項(xiàng)目貸款支持。定期組織銀企對(duì)接，鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)對(duì)受困企業(yè)貸款展期、續(xù)貸，按照依法依規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則加大房地產(chǎn)企業(yè)并購貸款支持，有效緩解市場主體資金鏈運(yùn)行壓力。
（十二）降低個(gè)人住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。
（十三）推進(jìn)信貸支持協(xié)作。對(duì)支持開發(fā)貸、降低個(gè)人按揭貸款利率的金融機(jī)構(gòu)，在政府新增財(cái)政存款、基金賬戶等存放方面予以優(yōu)先支持。
四、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化
（十四）推行貨幣化安置。實(shí)施安置房建設(shè)工作三年行動(dòng)，結(jié)合房地產(chǎn)市場形勢，堅(jiān)持以貨幣化安置為主。對(duì)未開工建設(shè)的安置房，鼓勵(lì)拆遷群眾選擇貨幣化安置。
（十五）促進(jìn)安置房轉(zhuǎn)化。對(duì)已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房。
五、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境
（十六）規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。開展房地產(chǎn)市場秩序整治工作，落實(shí)“雙隨機(jī)一公開”檢查，加大聯(lián)合執(zhí)法力度，嚴(yán)肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預(yù)售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為。堅(jiān)持控新治舊，消存量、控增量、防變量，攻堅(jiān)化解問題樓盤。
（十七）加強(qiáng)商品住房銷售價(jià)格管理。嚴(yán)格執(zhí)行新建商品住房預(yù)售價(jià)格備案制度，指導(dǎo)開發(fā)企業(yè)合理確定銷售均價(jià)，穩(wěn)定商品住房價(jià)格。機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和國有企業(yè)不得在鄭州市域內(nèi)組織新的團(tuán)購住房、定向開發(fā)住房行為。
（十八）提高政務(wù)服務(wù)水平便利交易。運(yùn)用信息手段提高商品房網(wǎng)簽備案和預(yù)售資金監(jiān)管效率，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑銀行擔(dān)保函、第三方擔(dān)保函抵頂不高于保函金額的預(yù)售監(jiān)管資金，實(shí)行商品房網(wǎng)簽即備案。推進(jìn)商品房“交房即發(fā)證”工作，提高新開工商品房項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)比例。試點(diǎn)實(shí)施存量房網(wǎng)簽備案、房屋交易和繳稅、不動(dòng)產(chǎn)登記四項(xiàng)業(yè)務(wù)“一窗受理”新模式。
（十九）強(qiáng)化網(wǎng)絡(luò)輿情引導(dǎo)管控。各網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、自媒體要準(zhǔn)確解讀房地產(chǎn)市場形勢和政策，正確引導(dǎo)輿論和市場預(yù)期。相關(guān)部門要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)、自媒體等媒介發(fā)布管理，嚴(yán)厲打擊發(fā)布不實(shí)信息、惡意炒作、渲染恐慌情緒、誤導(dǎo)市場預(yù)期，擾亂市場秩序的行為。
來源：鄭州市人民政府網(wǎng)
內(nèi)容很多，大家可以滑動(dòng)查看上面的詳細(xì)內(nèi)容，這里就不再一一細(xì)說。
但有3點(diǎn)比較重要，需要單拎出來跟大家談?wù)劊?/div>
1、這次內(nèi)容非常多，有一些政策比較模糊，并沒有明確。比如對(duì)高品質(zhì)住宅給予一定比例上浮，那么，這個(gè)“一定比例”是多少，很耐人尋味，如果效仿廣州將威力巨大；
比如**點(diǎn)里面第4條“支持居民改善型住房需求”，這一點(diǎn)沒有明確，在“等方面”給留有余地，反正原則已經(jīng)說了，剩下的就是細(xì)則執(zhí)行了，這兩天朋友圈傳播的“個(gè)稅可選”應(yīng)該就是這個(gè)“等”里面的，當(dāng)然，還可以有其他的選擇，凡是支持改善住房需求的，都可以發(fā)揮。
2、二手房差額稅取消（可選）對(duì)市場影響是巨大的。很多人意識(shí)不到這一點(diǎn)，但他卻是實(shí)實(shí)在在的利民政策，2019年深圳取消豪宅稅、東莞個(gè)稅可選（2%或差額20%），都在短期引發(fā)市場發(fā)生重大變化，鄭州的這個(gè)“可選”對(duì)市場影響幾何，我們拭目以待。
3、這次政策出臺(tái)是一攬子政策，涉及到購房者、開發(fā)商、土地市場、信貸機(jī)構(gòu)等多方面，應(yīng)該是非常審慎出臺(tái)的。之所以能比東北哈爾濱等城市的政策更加“給力”，一定是得到了上面的認(rèn)可和支持。
鄭州的政策，覆蓋到了房企、購房者等方方面面，措施涵蓋了交易稅費(fèi)、房貸利率、房企紓困、市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)等，尤其是取消認(rèn)房又認(rèn)貸，對(duì)于提升開發(fā)企業(yè)信心和購房人的買房意愿，意義重大。
可以說，這樣的救市政策，是當(dāng)下房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的重要分水嶺。
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對(duì)于這樣的城市，應(yīng)該怎么辦？
**，短期仍看不到快速跳漲的可能。
看起來，這次的政策很給力，似乎是核彈級(jí)的利好。但是，本次出臺(tái)的絕大多數(shù)政策，除了取消差額稅之外，剩下的在過去的幾年時(shí)間里大都偷摸放松過。
比如，限購松綁。自2019年開始，鄭州的限購幾乎名存實(shí)亡，中專學(xué)歷都能在鄭州落戶購房。
即便政策如此之松，依舊不見市場好轉(zhuǎn)。
說明了什么？問題不在調(diào)控，而在庫存，而在前面提到的天量庫存。
鄭州上漲的前提是什么？先把前面堆積的庫存消化近半！先讓市場的供需進(jìn)入平衡期，才有資格談房價(jià)跳漲。
第二，如果有三套以上，不如趁機(jī)換個(gè)倉吧。
說實(shí)話，真耗不起。天大的利好，也架不住更加天量的庫存，在這往死里磨。
再說了，這一輪的政策寬松，是普世性的。鄭州寬松，其他城市也大概率會(huì)寬松。
與其重倉三四套，這跟天量的庫存硬耗。不如換個(gè)城市，起碼換個(gè)庫存量相對(duì)較小的同等級(jí)或更高等級(jí)城市�，F(xiàn)在先別著急賣，等市場回溫一些。
第三，聚焦三環(huán)線，圍繞鄭東新區(qū)，聚焦金水北、管南和惠濟(jì)東。
如果真的要買，那就把注意力集中在——供應(yīng)相對(duì)較小的版塊；貼近CBD和高鐵東站這種成熟就業(yè)中心的版塊。
也就是，上面提到的那些版塊。有錢，就去高鐵東站淘個(gè)二手房；沒錢，就去管南、惠濟(jì)東和金水北。
能買二手，不買新房。被虐了整整五年，房東要比開發(fā)商更著急，二手筍盤遠(yuǎn)比你想象的多。
第四，一定要避開土地存量不小、供應(yīng)量更大的近遠(yuǎn)郊板塊。
除了東區(qū)之外，四環(huán)外的版塊暫時(shí)可以放棄。
最典型的就是——高新區(qū)雙湖科技城、濱河國際新城、南龍湖、綠博、航空港區(qū)、常西湖新區(qū)等等。
以上板塊中，要么新房供應(yīng)大，新盤扎堆；要么土地潛在供應(yīng)大，潛在庫存高；要么二手庫存量大，極難流通。
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樓市分水嶺，真的要來了！
最后，我想說鄭州這次全面救市的政策意義非同尋常。
鄭州樓市差的就是一把火，現(xiàn)在這把火已經(jīng)點(diǎn)燃了，我現(xiàn)在擔(dān)心的不是小陽春，如果鄭州真的取消了二手房差額稅，那熱情盛夏都有可能到來。
之前我們看到的大部分都是三四線城市為主，哪怕有二線城市的救市也是不溫不火，沒有一個(gè)是觸及要害的，鄭州算是**全面救市的二線城市，這個(gè)政策如果通過了，中央沒有叫停的話，那就會(huì)形成燎原之勢，后面就還會(huì)其他同級(jí)別的城市跟上來救市。
比如東北哈爾濱、沈陽、石家莊、南寧、貴陽、南昌等等省會(huì)城市……
金三銀四已經(jīng)開啟，今年的行情仍然處在恢復(fù)期，市場信心也仍然在復(fù)蘇。今年的總體情況或許不及去年，能達(dá)到什么程度，要看政策的支持力度，也要看開發(fā)企業(yè)的用心程度。
