申花板塊最近可以說是“捷報頻傳”。先是一直成交低迷的融信藍孔雀，在一個月內接連成交了兩套價值千萬的大戶型，折合單價近8萬元/㎡。另外，錦繡之城法拍房9.7萬元/㎡的評估價，也讓申花板塊的熱度更上了一層樓。那么，真實的情況到底如何？申花板塊是否開始回溫了？一起去看～
藍孔雀單價近8萬元/㎡成交
融信藍孔雀位于申花板塊，西面就是亞運公園，周邊有華師大附小、附中，該小區(qū)是一個次新小區(qū)。
2021年全年小區(qū)一直處于成交低迷的狀態(tài)，但在2022年1月接連成交了兩套價值千萬的大戶型，其中一套位于小區(qū)的樓王位置，位于17層的西邊套，視野開闊，可以俯瞰整個亞運公園，它的建筑面積是139㎡，目前是毛坯狀態(tài)，成交單價近8萬/㎡。
中介采訪
藍孔雀小區(qū)目前在賣的房子有30多套。整體帶看比較少，成交量不高。因為小區(qū)業(yè)主的心理預期比較高，不愿意降價。
（來自：德祐藍孔雀店經(jīng)理 劉新豪）
8萬元/㎡明顯高于市場價�，F(xiàn)在120㎡左右的房子，價格一般在65000元/㎡左右，樓層低一點的話，現(xiàn)在有房東62000元/㎡也在賣。
（來自：我愛我家金茂府店經(jīng)理 陳發(fā)譽）
專家觀點：
1、整個藍孔雀板塊的關注度較高，并且未來預期較好。
2、個別房源以較好的價格成交，體現(xiàn)了當下市場處于一個逐步回暖的過程。
觀點來自：杭州貝殼研究院院長 上官劍
申花板塊為何熱度走高？
藍孔雀的成交，其實給了我們一個啟示，申花的關注度似乎越來越高了。目前申花的成交量價，確實比2021年底的時候要高了一些，而這個變化是從2021年底逐漸開始的。
原因一：二手房觸底反彈 申花板塊逐漸回溫
從大數(shù)據(jù)上來看，2021年申花板塊共成交二手房871套，在1月—6月期間，每月的成交量都在75套以上，1月和3月都比較高，有191套和154套，而到了下半年，成交量都低于50套，尤其是10月低至20套左右。價格方面，全年均價約為5.22萬元/㎡。
從2021年底開始，二手房大行情觸底反彈，申花板塊也略有回溫，今年1月份申花板塊的成交量在38套，相較去年年底有小幅上漲，綠城沁園的破冰成交也帶動了板塊的量價。
2021—2022年申花板塊月均成交量及均價
原因二：板塊成熟價值回歸 申花預期較高
申花板塊是拱墅區(qū)發(fā)展較快的板塊，接壤紫金港、華豐、三墩，目前地鐵2號線和在建的10號線穿過南北、5號線連接東西，出行便利。
板塊配套也比較完善，教育資源方面有不少老牌名校和新晉學校，有行知小學、文一街小學等，醫(yī)療方面近省立同德醫(yī)院、浙中醫(yī)二院等，娛樂綜合體方面，板塊已經(jīng)配備城西銀泰城和大悅城，以及未來的華潤綜合體。
并且，新交付的大運河亞運公園除了滿足市民健身運動過的需求外，地下部分還建造了生活廣場，亞運會后將是體育綜合活動中心�？偟膩砜矗捎诎鍓K發(fā)展成熟，購房者的預期也比較高。
專家觀點：
1、板塊的未來預期比較好，有亞運公園、學校，這里的高端性在整個市區(qū)里有它的**性。
觀點來自：杭州貝殼研究院院長 上官劍
1、申花板塊投資客不多，二手房市場的健康度很高。
2、申花的政策面和規(guī)劃面均向好。
觀點來自：中指研究院浙江大區(qū)常務副總經(jīng)理 高院生
1、華豐造紙廠地塊出讓了三宗地，其中華潤拿下了綜合體的項目，將會落地萬象城，進一步提升申花的商業(yè)配套能級，導入就業(yè)人口。
2、板塊內10號線、5號線縱橫交錯，形成了一個十字交匯的換乘。改善了整個申花板塊的交通，提升整體的生活配套。
觀點來自：拿地寶研究院院長 錢賢強
新房、二手房買賣建議
在2022年剛開年的時候我們就提到過關于杭州二手房的一些情況，當時的觀點是，核心地段的二手房會更快速地回溫。（回顧戳這里～）
而申花板塊有些房源因為經(jīng)歷了一輪調整，目前的走勢也都屬于平穩(wěn)，并沒有大量的量價上漲，只能說出現(xiàn)了一些端倪，但該板塊的未來潛力依然是存在的。因此，我們也為大家整理了一些新房和二手房的買賣建議。
申花新房斷供 4宗涉宅地可解燃眉之急
新房方面，申花板塊目前沒有房源在售。不過2021年，申花共有4宗涉宅地出讓：A地塊位于祥符街道，近星橋，是一塊商住用地，精裝限價49400元/㎡。B地塊位于萬家花城一期的東面，周邊有太合商業(yè)中心，近地鐵5號線萍水街站，精裝限價60050元/㎡。C地塊和D地塊是相鄰的姊妹地塊，靠近地鐵5號線和睦站，精裝限價都是50420元/㎡。
專家觀點：
1、2021年的土拍中關注度**的是華潤競得的華豐造紙廠地塊。
2、申花的房源供應量一直不足，板塊購房群體在一、二手市場表現(xiàn)活躍。
觀點來自：中指研究院浙江大區(qū)常務副總經(jīng)理 高院生
申花二手房買賣雙方逐漸回歸理性 學區(qū)房關注度高
關于申花板塊的二手房方面，從兩個維度劃分，一個是次新房和老舊小區(qū)，另外一個是學區(qū)房和非學區(qū)房。
板塊內次新小區(qū)，包括養(yǎng)云靜舍、金茂府等，偏改善，戶型面積在140㎡左右，單價低。業(yè)主多以自住為主，掛牌量較少，價格比較堅挺，賣方讓利降價的情況并不多。例如：養(yǎng)云靜舍每月成交量都在個位數(shù)，基數(shù)小浮動范圍不大，成交均價在6.75萬元/㎡左右。
但是一些老小區(qū)，戶型面積小的，總價雖然低，但是單價高，不過好在，賣方容易讓利，例如：景致公寓，成交均價在4.12萬元/㎡左右。
中介采訪
新小區(qū)的話我建議首開金茂府，這個小區(qū)本身品質比較好，它的盤也比較大，小區(qū)里面有高低配，各種需求都可以滿足。另外也可以看一下沁園。
整個板塊**的可能是慶隆苑這種回遷房，它的總價基本上在300萬到400萬。稍微再好一點的像金茂悅，價格的話在6萬元/㎡左右。
（來自：我愛我家金茂府店經(jīng)理 陳發(fā)譽）
此外，申花板塊里學校周邊的小區(qū)相對來說關注度也會偏高。房產(chǎn)零距離還了解到，該板塊主要的購房群體是在30-50歲左右，30-40歲偏多，其中部分家庭考慮到孩子入學讀書問題，而部分則是備孕家庭。申花一共有240多個小區(qū)位于學校周邊，它們的成交情況有如何呢?
專家觀點：
1、去年10月份時，這些小區(qū)的成交量只有雙位數(shù)，但到了今年1月份，成交量已經(jīng)破百套，價格也出現(xiàn)了小幅回升。
2、需求在價格到了一定的低位之后，有一些家長會快速出手。
觀點來自：杭州貝殼研究院院長 上官劍
板塊潛在庫存近89萬㎡ 后期還有地塊會入市
未來申花板塊計劃、規(guī)劃了八宗涉宅地塊，總出讓面積在60萬㎡左右。其中四宗集中在學院北路的兩側，較為集中，周邊小區(qū)品質高，定位多為高端改善，預計未來熱度不低。
圖片
2021年，申花板塊一共出讓了9宗地塊，面積約為41萬㎡，其中含5宗涉宅地塊，面積約為29萬㎡�？傆嫻灿袑⒔�89萬㎡的涉宅土地進入市場，將會轉換成不少房源，未來的市場供應量也會大大增加。
專家觀點：
1、一共有將近40萬㎡的供應量，加上今年可能出讓的100萬㎡的土地，會在未來三年內投放市場。這些地出讓以后，后面供應的潛力基本上就不大了。
2、對購房者來講，這三年可能是申花板塊一個比較重要的、關鍵的收官期。
觀點來自：拿地寶研究院院長 錢賢強
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