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《曉冬說房》公眾號(hào)新年開工了！當(dāng)然，在這個(gè)春節(jié)，我們的抖音號(hào)和視頻號(hào)沒有停更過。大家一樣可以看到樓市發(fā)生的新鮮事。
先回顧一下最近發(fā)生的事情吧，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，真相和現(xiàn)象還是有一定差距的。
比如1月28日領(lǐng)出預(yù)售證開盤的新希望錦翠棲源府，一次性把102套大平層住宅全部?jī)A出，精裝限價(jià)31350元/平米，總價(jià)七八百萬一套，但是卻流搖了，只登記了40組。
有人問，錦翠棲源府是真流搖嗎？我們從銷售公示方案可以看出，這次凍資標(biāo)準(zhǔn)比較嚴(yán)苛，比如二套要凍資500萬，而且登記時(shí)間在除夕夜、大年初一和初二，確實(shí)在年味最足的這三天，買房的興致也會(huì)受影響。當(dāng)然，我們不能說開發(fā)商刻意為之，但是也正是借了這個(gè)時(shí)機(jī)。
據(jù)了解，這個(gè)項(xiàng)目還有大概100多萬一套的加裝包推廣，對(duì)外口徑不是“強(qiáng)買強(qiáng)賣”的，但是買個(gè)七八百萬的大戶型，只收到一個(gè)簡(jiǎn)裝的房子，很多改善購(gòu)房者肯定是不樂意的。所以真的要買，配加裝包也是八九不離十的事情。
而且這個(gè)項(xiàng)目是新希望地產(chǎn)開發(fā)的，也是新希望在杭州的第二個(gè)精裝修項(xiàng)目，**個(gè)項(xiàng)目是位于蕭山的錦宸，之前交付的時(shí)候我們也去驗(yàn)過房，作為首改的項(xiàng)目業(yè)主的評(píng)價(jià)好壞參半，而之江轉(zhuǎn)塘板塊這個(gè)清一色245平米的大戶型，無疑是打算做高端豪宅的，但是市場(chǎng)對(duì)它的態(tài)度，從這次登記也可以看出，還是抱以觀望為主。
那么，問題來了，**次想做真正意義上豪宅的新希望，哪里來的底氣來選擇客戶呢？難道真的是因?yàn)椴毁u加裝包沒有利潤(rùn)嗎？
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再來看一下市場(chǎng)的心態(tài)。
從這幾天濱望雅庭的首次開盤，我們接觸到的粉絲中可以看出，購(gòu)房者的心態(tài)在逐步放平。
濱望雅庭首次開盤，320套房源，一共登記了692戶，中簽率為46%，應(yīng)該說還是比較容易上車的。在我們的粉絲朋友中，有一位是8年社保的無房戶，中簽率更是高到了80%，但是她并沒有搖中，而是作為350多號(hào)的候選，而面臨接下來即將開盤的寧望府和溪悅云合園，在我們的客觀分析下，她還是毅然決定直接買下。坦言，“知道有更好的，但是怕后面搖不中，這次上車感覺還可以。”
|濱望雅庭售樓處當(dāng)天選房現(xiàn)場(chǎng)
另外據(jù)悉，濱望雅庭這次開盤中，有3位人才報(bào)名，中簽率是100%，也都直接上車了。
其實(shí)，在經(jīng)歷了去年12月16日蕭山科技城江瀾灣684套房源開盤后，濱望雅庭項(xiàng)目這次320套房源入市一定程度上面臨中簽率的壓力，特別是江瀾灣上次開盤中簽率高到57.8%，但是從濱望雅庭這次中簽率可以看出，購(gòu)房者的心態(tài)也有略微變化。據(jù)了解，該項(xiàng)目的車位銷售也還不錯(cuò)，從中看出自住的業(yè)主比例。
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上面兩個(gè)案例，新希望的案例，我們大致也估摸出個(gè)所以然，杭州的**改善住宅一直不多，特別是已經(jīng)開過盤的亞運(yùn)村、奧體等板塊新盤，可以看出杭州目前**改善的需求還是旺盛的，而之江轉(zhuǎn)塘也是做豪宅比較適宜的板塊，如果換了是綠城或?yàn)I江，應(yīng)該是閉眼賣，所以新希望也是竭盡全力想在杭州豪宅市場(chǎng)上占“一席之地”，而這個(gè)項(xiàng)目也確實(shí)是一個(gè)機(jī)會(huì)，這也是新希望此舉的的底氣。
而在濱望雅庭這次開盤中，雖然這個(gè)項(xiàng)目并不是那種擔(dān)心觸發(fā)社保機(jī)制的熱盤，但是從中我們看到購(gòu)房者心態(tài)的微妙變化，“還可以就不挑了”，其實(shí)也是市場(chǎng)的一種底氣，經(jīng)歷了這兩年的搖號(hào)，很多人也看到了當(dāng)下僧多粥少、不可扭轉(zhuǎn)的新盤局面。
那么，杭州樓市真的小陽(yáng)春已經(jīng)來了嗎？杭州樓市今年的底氣有多大？我們?cè)賮砜匆幌抡麄�(gè)市場(chǎng)的宏觀面。
一，地價(jià)的松口。去年年底的第三次集中土拍，地價(jià)的調(diào)整是一個(gè)信號(hào)，市場(chǎng)終歸是雙贏的，開發(fā)商有利潤(rùn)才能良性發(fā)展，特別是在以恒大為代表的一大批房企面臨金融危機(jī)時(shí)刻，杭州也給出了自己的信號(hào)。據(jù)了解，在春節(jié)前，杭州某大區(qū)已召集開發(fā)商溝通下一輪拍地部署工作。
二，金融政策。1月份針對(duì)房貸利率的下調(diào)，對(duì)樓市也是一個(gè)明顯的信號(hào)。此前，央行也發(fā)聲，避免信貸塌方，要靠前發(fā)力，不能拖，拖久了，市場(chǎng)關(guān)切落空了。從1月份信貸投放近4萬億，也是實(shí)體經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的積極信號(hào)。據(jù)披露：1月房地產(chǎn)貸款投放新增規(guī)模在去年四季度增長(zhǎng)基礎(chǔ)上進(jìn)一步提升，預(yù)計(jì)1月房地產(chǎn)貸款新增約6000億，較去年四季度月均水平增加了3000億，其中房地產(chǎn)開發(fā)貸款多增約2000億，個(gè)人住房貸款多增約1000億，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為持續(xù)改善，這是一個(gè)重大信號(hào)，也是上半年“穩(wěn)增長(zhǎng)”的要求，估計(jì)今年一季度的信貸數(shù)據(jù)大概率還會(huì)“一紅到底”。
三，央企、國(guó)企的底氣。不少房企的金融危機(jī)，主要是因?yàn)樵诎l(fā)展上的階段性的過于激進(jìn)，然而很多求穩(wěn)的央企和國(guó)企，還是有雄厚的實(shí)力的，這個(gè)不止表現(xiàn)在拿地上，在近期的杭州不少項(xiàng)目的收并購(gòu)上，也可以看出。所以，未來的市場(chǎng)，雖然會(huì)看到一些被洗牌掉的房企，也會(huì)看到一些國(guó)企央企的雄起。
四，當(dāng)然，也有未知數(shù)。比如接下來的兩會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度是怎樣的，比如會(huì)不會(huì)再提房產(chǎn)稅試點(diǎn)一事，也會(huì)對(duì)后續(xù)樓市造成影響。但肯定的一點(diǎn)是，樓市在剛復(fù)蘇、略有好轉(zhuǎn)的情況下，官方的態(tài)度大概率是“維持”。
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那么，對(duì)于我們普通的購(gòu)房者來說，當(dāng)下該如何操作呢？從這兩個(gè)月《曉冬說房》的粉絲朋友們的個(gè)案咨詢，我們從中做了梳理總結(jié)了這10條。
1、是不是所有的新盤都可以購(gòu)買？這一點(diǎn)答案肯定是否定的。“僧多粥少”的新盤局面首先要把臨安和富陽(yáng)排除，目前臨安和富陽(yáng)的樓盤已經(jīng)進(jìn)入“打折內(nèi)卷”，而對(duì)于杭州主城區(qū)的樓盤，根據(jù)不同的板塊、不同的開發(fā)商進(jìn)行選擇，紅盤粉盤可以閉眼去買，而有些樓盤也只是社保幼子的無奈之選。但總的來說，杭州的新盤住宅市場(chǎng)相對(duì)還是比較穩(wěn)健的。
2、杭州板塊怎么選擇？這點(diǎn)只要記住三點(diǎn)，有人、有產(chǎn)業(yè)，有規(guī)劃配套的，作為重點(diǎn)關(guān)注板塊。未來板塊也會(huì)分化，熱門板塊肯定具備以上三個(gè)要素。
3、杭州房貸利率還會(huì)下調(diào)嗎？個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于剛需自住的首套房貸利率，有望繼續(xù)下調(diào)，只是時(shí)間問題。而對(duì)于二套及以上的改善購(gòu)房來說，下調(diào)會(huì)有限。
4、臨安和富陽(yáng)買房怎么選？抓住地段和品牌兩個(gè)去選擇，首先地段，其次選品牌。如果兩者都沒有，建議謹(jǐn)慎入手。
5、開發(fā)商品牌實(shí)力怎么看？如果從資金層面，國(guó)企央企更保險(xiǎn)，不用擔(dān)心延期交付等問題；如果從品質(zhì)層面，以濱江為代表的房企，品質(zhì)會(huì)更加出彩。
6、杭州二手房該怎么選擇？雖然說學(xué)區(qū)均衡化，但是需要時(shí)間，所以二手房的選擇，目前來看還是從自身出發(fā)。首先考慮學(xué)區(qū)；其次就是地段，無論從居住的便捷性和未來的升值，都是有影響的；第三就是房齡，有實(shí)力的盡量選擇次新房。
7、老破小要不要置換？個(gè)人建議肯定是去置換。老破小增值空間有限，只具備出租和使用功能。而且老破小未必好賣，可以先掛出去試試水，價(jià)格合適果斷賣掉。賣掉后，**考慮搖新盤；真的搖不中，去置換次新二手房；或者兩者可以同步進(jìn)行，搖新盤的同時(shí)，多關(guān)注二手房的行情。
8、法拍房能不能買？好的法拍房當(dāng)然可以去買，目前法拍房也是要有購(gòu)房資格的，所以好的法拍房競(jìng)爭(zhēng)也很激烈。當(dāng)然，對(duì)于法拍房要有全面了解，避免踩坑。
9、杭州后面還會(huì)出現(xiàn)樓盤爛尾嗎？如果資金鏈斷裂，又沒有人接手，肯定會(huì)，特別是一些做商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商。至于住宅，如果地段好，相對(duì)還是會(huì)有接盤俠。畢竟包括政府都不愿意看到一個(gè)城市的工程爛尾，所以都會(huì)努力去促成合作。
10、遇到樓盤維權(quán)怎么辦？這在未來的交付中，很多業(yè)主或多或少都會(huì)遇到。建議理性維權(quán)，積極溝通。畢竟房子還是業(yè)主自己的，無法退貨，盡量和開發(fā)商達(dá)成雙贏的解決方案。
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