當(dāng)下，改善購房者愈發(fā)艱難，因為目前杭州市面上真正的改善產(chǎn)品：低密排屋合院、超大面積的精裝住宅，太少了。此類產(chǎn)品一經(jīng)上市，往往造成購房者搶購熱潮。
可是，有一個“小而精”的項目卻意外流搖。
之江板塊、精裝均價31350元/㎡、全為245方的產(chǎn)品等諸多光環(huán)加持，依舊沒能改變搖號人數(shù)不到房源套數(shù)四成的事實(shí)。
一反市場普遍行情的登記結(jié)果，源于開發(fā)商的“騷操作”。
Vol.1
這個令人“大跌眼鏡”的項目，就是新希望錦翠棲源府。
項目位于之江轉(zhuǎn)塘，東至中國美術(shù)學(xué)院藝術(shù)設(shè)計職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南至夢園街，西至方家畈社區(qū)用地，北至橫橋街。
毗鄰項目的就是之江一號，周邊有學(xué)軍之江小學(xué)、中國美術(shù)學(xué)院、之江購物商廈等多重配套，在此之前，同板塊的仁恒祥生珊瑚世紀(jì)雅園最后一次搖號中簽率僅約為2%。板塊內(nèi)新房熱度可見一斑。
而這一次，錦翠棲源府5幢樓共102套房源，僅吸引到37人進(jìn)行登記。（搖號結(jié)果通知為37位。）
項目自面世以來，令人迷惑的操作便不斷。
售樓處與項目不在一處，中間相隔約兩公里路程；
開盤前幾乎無發(fā)聲，官微也蹤跡難尋；
銷售略顯高冷，畢竟體量�。ㄈP僅102套可售），此番樣態(tài)倒可以理解。但是需要驗資300萬看戶型圖；
銷售方案公示方式也十分讓人玩味。推送時間放在了除夕前一天（1月30日），并且與其他樓盤銷售方案放在顯著位置不同，新希望將其放在了不醒目的第三條推送；
套均價在780萬左右，而凍資金額**達(dá)830萬。
一系列操作下來，流搖也就不再意外了。
Vol.2
項目流搖后，部分未參與此次登記的購房者表示：有銷售聯(lián)系他們，表示有興趣可以來直接購買�？梢岳U納50萬認(rèn)籌金開始落位，后期選房時，將按照繳費(fèi)時間來順位，但同時需要購買車位、儲藏間，升級裝修標(biāo)準(zhǔn)等……
一時間竟讓他們懷疑此次流搖是不是有更深層次的原因。
據(jù)回憶，在項目面世之初，他們在咨詢時，銷售就表示會配備裝修升級包，并誘導(dǎo)進(jìn)行購買。當(dāng)明確表示不買時，存在被拉黑的情況。
就此情況，筆者也去到了售樓部對剩余的房源進(jìn)行了咨詢。
在售樓部內(nèi)，有客戶坐在臺前正在與銷售交談，一房一價、不利因素等圖均有擺放，不過未見沙盤。
當(dāng)問及購房需要選配的“傳言”時，工作人員表示了否定。聲稱一切都是自愿行為，他們只是會進(jìn)行提示。小區(qū)本身車位也不太多，建議購買，目前價格是30萬左右。
Vol.3
流搖加之坊間謠言四起，讓人不得不懷疑這是否為技術(shù)性流搖，并且是開發(fā)商為了捆綁車位銷售的一種手段。
技術(shù)性流搖，意指明明需要搖號的樓盤，開發(fā)商通過小范圍通知、勸阻登記之類的手段，制造流搖。
為什么需要流搖，因為流搖后這些房源可以回歸到開發(fā)商手中，后期如何處理都由開發(fā)商自己說了算。
目前有一種現(xiàn)象，許多樓盤次次為流搖狀態(tài)，甚至是“零登記”，可是卻慢慢售空了。
臨安某盤七開七“零登記”，但加推房源均已售罄。
富陽某盤首開中簽率不到半成，后面加推全為“零登記”到最后，目前也是清盤模式。
這種情況還有許多……
新希望錦翠棲源府因此次開盤房源為項目所有可售房源，故流搖房源后期如何處理都由開發(fā)商做主。售賣環(huán)節(jié)可能更愿意出售給全款、買車位、裝修包等類客戶，實(shí)現(xiàn)利潤**化。
目前改善產(chǎn)品在現(xiàn)有的市場下，銷售環(huán)節(jié)十分輕松，無需賣力宣傳，就有長串客戶上門咨詢。
這時候，許多銷售多了一項“車位銷售任務(wù)”。隨之而來的就是，不買車位就被拉黑的情況越來越多。
車位定價沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，由企業(yè)自行確定，普遍來看，杭州車位的銷售價格產(chǎn)生的利潤是新房銷售價格利潤的10.5倍。是項目的重要盈利點(diǎn)之一。
而目前不論是總價幾十萬的豪宅車位，還是十幾萬的剛需車位，都面臨著長期去化的境地。
如何合理搭配讓車位快速售出，成為了大多數(shù)銷售所想之事。
此次新希望錦翠棲源府流搖，從程序上來說合理合法合規(guī)，但為何有一系列操作，相信各位定能“明察秋毫”。
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