今天來說說倒掛這件事。倒掛其實是一件挺難評估的事情，今天只說倒掛中參照物的問題。
有些板塊長期沒有像樣的次新房，所以看起來倒掛特別低。而另外一些板塊有剛交付的次新房掛牌價格很高，看起來倒掛美麗，如果直接看這些美麗的項目來作為倒掛參考的話結(jié)果可能會大失所望。
今天以蕭山市北板塊為例展開說說，選擇市北作為例子的原因是這些年濱江在市北開發(fā)了很多樓盤，既可以做對比又不太會被其他因子所干擾，完美的研究標(biāo)地。
濱江在市北交付的項目中二手房價格**的是非翠之星，那么近期賣的濱濤映月、望濤月明或者第三批的新地可以參考非翠之星的價格么？不說區(qū)位，只說產(chǎn)品維度。
首先看看戶型，選擇中間套進行對比，格局基本接近。望濤月明中間套是109方，開間和進深是9.9*11.1米，非翠之星是89方開間和進深是9.6*10.1米。兩者實際面積只差了10個㎡，但是戶型面積卻差了20個㎡，其中10㎡被狗啃了？其實主要是面積不偷了，再加上新的建筑規(guī)范導(dǎo)致的，所以非翠之星在戶型上至少領(lǐng)先10方。另外90方以上和以下契稅是不一樣的，又形成了0.5-1%的差異。
再來看外立面，翡翠之星是全鋁板外立面，而濱濤映月、望濤月明等都是真石漆。另外園區(qū)配置上也有差距，翡翠之星是標(biāo)準(zhǔn)的濱江雙會所帶恒溫泳池而望濤月明已經(jīng)只剩下戶外泳池了。
最后看精裝修，差異也非常大，翡翠之星大金空調(diào)而望濤月明只有美的了；翡翠之星客廳地面是王總最愛的大理石而望濤月明已經(jīng)是瓷磚了；翡翠之星衛(wèi)浴品牌是唯寶、漢斯格雅而望濤月明降級為TOTO；另外翡翠之星凈水器、入戶玄關(guān)柜、智能馬桶蓋均有，望濤月明只留下了空氣。
所以就項目本身差距有多大，都是明擺的，如果讓我估計，排除區(qū)位因素就價格而言望濤月明最多只值非翠之星的70-80%。
上面說的是**的和最差的差距，下面再說說差距是怎么一步步形成的。
翡翠之星21年5月交付，比翡翠之星差一點的擁潮府也在21年11月交付了，擁潮府還是保持住了雙會所的底褲。擁潮府面積達到了91方并且尺度不如非翠之星，外立面已經(jīng)是真石漆了，空調(diào)降為格力（比望濤月明的美的還是好一點的），地板瓷磚、衛(wèi)浴TOTO。所以擁潮府是稍有降級，但是不多。
還沒交付，即將交付的擁翠府則更差了，面積大了6個㎡，戶型沒變化，恒溫泳池、玄關(guān)柜、凈水器之類都沒，而擁翠府將在2022年10月交付，此時品質(zhì)已經(jīng)下降到望濤月明的水平了，但是考慮109方中間套和97方的中間套（雖然套內(nèi)也大了10方作用）顯然望濤月明的價格還會不如擁翠府。
所以翡翠之星之后，濱江在市北的新房不存在越來越貴之說，只能越來越賤，王總說的新房總是貴一點的結(jié)論在2021開始出現(xiàn)裂痕，2023年將徹底破裂，因為那些減配的項目將在2022、2023年陸續(xù)交付。
那么市北的望濤月明倒掛到底是多少呢？我的答案是基本無倒掛。品質(zhì)損價20-30%、掛牌價格再打個七八折才等于實際價格（關(guān)于為什么是七八折今天不說了，下次有機會再說），所以即使翡翠之星掛牌價格是6.5W那么望濤月明最終價格就就在3.5-4W之間。
說了這么多，可以看到基于現(xiàn)狀來看市北確實不是一個投資回報很高的板塊但是市北的發(fā)展?jié)摿σ廊豢春�，自住可以買入，特別是七號線沿線和二號線沿線的項目。
2022年濱江和綠城的市北新項目自住的毫不猶豫沖，看倒掛投資的就算了，長期投資主義也可以考慮。
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