文暉地塊4輪封頂，丁橋8輪封頂，橋西11輪封頂……除了華豐巨無霸地塊考慮到綜合體的盈利模式、空間，運營能力，掙扎扭捏了一下，其他主城區(qū)基本都很干脆的露出封頂?shù)着啤?/div>
從側(cè)面反映三次土拍封頂搖號+限價提升的模式，把控的太死的房地產(chǎn)留出一線可持續(xù)發(fā)展的空間和余地。
舉個例子：綠城1月拍下的潮聽明月地塊30045元/㎡，限價4.24萬元/㎡，而這次艮北地塊封頂28464元/㎡，限價則提高了2000元/㎡，也就是說一上一下利潤比此前多了3500+元/㎡。
梳理清楚后，會發(fā)現(xiàn)控價、賺錢和發(fā)展，三者其實并不矛盾。
政策面，中央層面首次提出“支持更好滿足購房者的合理住房需求”，以及高層重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”的說法；
貨幣政策端，央媽實質(zhì)性下調(diào)存款準備金率，釋放貨幣供應(yīng)和流動性，緩解產(chǎn)業(yè)鏈的融資壓力，穩(wěn)定市場……
政策面適度暖風(fēng)，加上經(jīng)濟大環(huán)境的壓力，清晰定調(diào)明年房地產(chǎn)市場求“穩(wěn)”的預(yù)期，差的市場需要提振，好的市場也需要保持開發(fā)量保證供應(yīng)。有預(yù)期、有信心、還有政策性利潤，無怪乎勾地積極性甚至比首拍還高。
| PART 3 |
其二，板塊分裂和重組還在加劇。
好地差地，不僅購房者知道，開發(fā)商更是門清。前幾天盤點了一下明年可能上市的杭州改善盤，給人最恐怖的結(jié)論就是供應(yīng)量太少，供需失衡嚴重。
85新政后，杭州的供需市場出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的逆轉(zhuǎn)。一城一策的效用瞬間體現(xiàn)。
主城改善市場本就擁擠，加上供應(yīng)量的短缺，使得市場競爭愈發(fā)激烈，在這樣的背景下適度放寬利潤空間來保證供應(yīng)，即使不能足量，至少也能適度舒緩。
因此，能夠?qū)?yīng)越多需求的板塊，或是普遍都看好的這些主流板塊無一愁賣。主城區(qū)、世紀城、未科，一、二手價差足夠大，預(yù)期又足夠穩(wěn)定的好板塊自然是主戰(zhàn)場。
甚至二擋的艮北、市北、運河新城、城東新城，這些相對性價比不錯的好板塊雖然不斷釋放供應(yīng)，但無奈追的人太多，難搖的程度只會高不會低、拼社保還會是主旋律。
而預(yù)期較弱的板塊，偏遠郊區(qū)供應(yīng)量偏大，或是偏遠郊區(qū)無地鐵支撐的，例如臨安、富陽非核心地段，流搖、被嫌棄將會更普遍出現(xiàn)。
土地市場是市場整體的縮影，新房、二手房市場一樣，板塊分裂和重組只會愈演愈烈。
| PART 4 |
其三、戰(zhàn)略性板塊的供應(yīng)依然不足，限價控制仍緊。
第三次土拍濱**區(qū)的限價非常確定的錨定在了5.15萬/㎡；運河新城、艮北、市北分別漲了2000元/㎡從到3.8-4萬/㎡，4.24-4.44萬/㎡，3.75-3.95萬/㎡；
申花北漲了1200元/㎡；申花慶隆漲了1000元/㎡；
大江東、未科2.0漲了1500元/㎡；大江東從1.98萬/㎡到2.13萬/㎡；未科2.0從2.9到3.05萬/㎡；可以肯定的說，限價調(diào)整依然不能反映板塊價值真正差異，當然這也不可能一蹴而就。而也可以肯定的是未來高價、低價板塊小步緩漲，好板塊中間價位頻繁補漲的輪動還會持續(xù)。
另一方面，未科1.0僅剩屈手可指的供應(yīng)，未科2.0逐漸也消化殆盡，本次供應(yīng)增加依然遠不能滿足需求，云城供應(yīng)成了城西主戰(zhàn)場。
而未科中高端居住需求幾乎全部落在蔣村、城西文教區(qū)，后續(xù)增加城西供應(yīng)依然非常緊迫；或許適當調(diào)整云城定位人才、租賃、商務(wù)的供應(yīng)，適當增加商品住宅供應(yīng)是條出路。
還要適當抬升新房限價，逐漸縮小未科一、二手房價差，釋放出未科二手房空置的供應(yīng)量，平衡職住。
特別是云城的杭騰社區(qū)（又一個天街或?qū)⒚媸校┫迌r僅3.61萬/㎡、申花的華豐造紙廠TOD僅4.62萬/㎡限價略顯偏低，未來到新房市場，肯定是人才、無房、社保巨子專享，限價調(diào)節(jié)供需的作用有限，這些戰(zhàn)略性好板塊補非常必要。
| PART 5 |
其四、一年三次土拍，供應(yīng)鏈戰(zhàn)線被迫拉長。
這次土拍總共37宗住宅用地，407萬㎡總供應(yīng)量，大致3萬多套，雖說量不小，但是分散在30多個板塊，只能勉強維持不斷供。
而今年首次集中土拍的供應(yīng)量到目前大多消化殆盡，因不可抗的亞運停工預(yù)期，封頂搖號確定中簽開發(fā)商的政策，基本排除拍地和施工報批設(shè)計方案同步進行的可能性，加上農(nóng)歷新年將近，施工中斷影響。
這次土拍能在明年上半年大多無望入市，供應(yīng)量基本要在下半年才能開始形成供應(yīng)，明年新房市場青黃不接是注定的。
這樣就會極端壓縮明年的供應(yīng)量，土拍量的精準控制和周期意識必須加強，未雨綢繆的調(diào)整土拍節(jié)奏，22年的土拍盡量提前，這樣22年底23年初才能形成新的良性供需平衡。
其五、杭州城策放松概率小，二手房市場有望價穩(wěn)量升。
在新房供應(yīng)依然緊缺，房住不炒、一城一策、“穩(wěn)”字當頭主基調(diào)的背景下，杭州城策放松的概率偏小。
同時，在限購控制，需求新增有限、交付逐步走入連續(xù)大年的情況下，二手大幅度反彈無望，市場進入博弈階段，價穩(wěn)量升是大概率事件。
經(jīng)濟大環(huán)境不好，疫情反復(fù)，國內(nèi)經(jīng)濟下行壓力，都需要房地產(chǎn)繼續(xù)作為壓艙石，因此，大勢判斷上，房產(chǎn)市場依然是空間換時間的走向，政策面抗風(fēng)險和金融手段適時收緊、放松的調(diào)控將頻繁交替。
房住不炒主基調(diào)不動搖，但是也不妨礙局部的政策調(diào)整，一城一策才是關(guān)鍵。
庫存大的三四線城市、人口沒有增長甚至流出的城市，需要政策挺一把很正常，但是中長線前景依然不看好
一、二線強市場，政策面繼續(xù)壓制的概率更高，哪怕房地產(chǎn)稅暫時不出，也不能太過樂觀，企穩(wěn)可望，大幅反彈不現(xiàn)實。
購房者角度，還需要各自按照自己所在城市、自身的需求情況，來決定購房策略。
