爛尾樓是什么意思
爛尾樓指項(xiàng)目開工建設(shè)后投資額已超過25%或已完成2/3工程量，但由于開發(fā)商后續(xù)資金不繼或法律訴訟等其它原因而不能繼續(xù)進(jìn)行建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，包括已經(jīng)建成但由于水電交通等配套設(shè)施不齊全的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)發(fā)生糾紛的，工程質(zhì)量不合格等原因而停工的項(xiàng)目，也算作爛尾樓。 ... 爛尾樓的危害. 由于房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，因此，爛尾樓往往占用了大量的資金， 包括大量借貸資金!也有開發(fā)樓盤一旦銷售不好，成為爛尾樓！只要是不能正常進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)的樓盤都可以叫作爛尾樓。
如何避免買到爛尾樓
對于大多數(shù)人來說買房真的不容易，不僅要全家勒緊褲腰帶，還要卑躬屈膝去借錢，如果買到是爛尾樓，真的是一件苦不堪言的事了，有時(shí)候又不知道該怎么去維權(quán)，對于購房者來說如何避免買到爛尾樓呢？
這些年有人買房一夜暴富，有人買房一夜之間傾家蕩產(chǎn)，所以買房無小事動(dòng)這幾百萬的資金，我們真的不能當(dāng)兒戲，一定要懂得如何買房如何避坑。在未來兩年你會看到越來越多的樓盤爛尾，尤其是在3456線城市了，可能有人會問了三四線城市房價(jià)不是上漲的挺火熱的嗎？正是因?yàn)榉績r(jià)升的快，很多開發(fā)商都想去分一杯羹，但大家都清楚開發(fā)商是不可能有那么多資金的，不是靠借來的錢，要么就拿地去銀行抵押，要么就是賣期房，把大家的錢收上來之后再來去運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目。
很多小開發(fā)商沒那能力，但是胃口還不小，又著急賺錢，同時(shí)開發(fā)好幾個(gè)項(xiàng)目，錢不夠周轉(zhuǎn)是常有的事，那些小公司拖著拖著最后就倒閉了。
其次大環(huán)境上的開發(fā)商融資是越來越難了，現(xiàn)在金融去杠桿，開發(fā)商能夠從銀行貸款的難度變得越來越大，這央行的三條紅杠已經(jīng)說明了再次降低開發(fā)商的負(fù)債率了，可以說未來爛尾樓將會越來越多，稍有不慎你賣的樓盤就有可能會爛尾了，這個(gè)跟城市無關(guān)，跟地域無關(guān)，任何一個(gè)城市都有可能會出現(xiàn)爛尾樓，爛尾樓一般是因?yàn)楦鞣N原因停工一年以上的房地產(chǎn)項(xiàng)目。
爛尾樓形成的主要原因有這幾個(gè)
首先**個(gè)是局部地區(qū)房地產(chǎn)過熱，一旦遇到宏觀調(diào)控導(dǎo)致了現(xiàn)代資金的收縮，后續(xù)的資金跟不上就只好爛尾了。
第二是由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的激烈變化，資金來源斷裂而被迫停工，就像1997年上海的爛尾樓大多數(shù)都是東南亞金融風(fēng)暴形成的。
第三市場定位不準(zhǔn)，銷售不力，迫使投資者停工求變。
第四因施工質(zhì)量低劣而被迫停工。
第五，債權(quán)債務(wù)等各種糾紛纏身導(dǎo)致的停工，也就是開發(fā)商與施工企業(yè)合同糾紛導(dǎo)致爛尾，而其中因?yàn)橘Y金斷裂導(dǎo)致爛尾的占比是最多的，爛尾樓對于城市界面區(qū)域發(fā)展金融機(jī)構(gòu)，還有業(yè)主方都會造成一定的傷害，尤其是購買爛尾樓的業(yè)主，有可能家人把自己舊房子賣出去，然后買新房子資金又被占用了，但是無法搬到新居，最后帶來一系列的問題，導(dǎo)致有可能會家庭破裂或者是不開心不幸福。
買新房**的風(fēng)險(xiǎn)就是來自于爛尾，為什么說買新房**的風(fēng)險(xiǎn)是爛尾？那主要原因就是我們的商品房預(yù)售制度。一是在房屋成交之前，開發(fā)商已收到了購房者或者是銀行的全款，第二是預(yù)售資金不是交給第三方來保管的，而是直接交給開發(fā)商了，由開發(fā)商還需要這筆資金來運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目的，所以這么多年很多人都在呼吁取消預(yù)售制度，也確實(shí)爛尾，跟資金管理是有著關(guān)聯(lián)的。
大家都知道的是不贊成現(xiàn)房銷售的，首先現(xiàn)房銷售開發(fā)商成本一定會增加，而且集中于造成市場壟斷，最終增加的成本會轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上，也就購房者身上，同樣購房者選擇性也會變得越來越小，所以在我們看來，并不是說一定要取消預(yù)售制度來保護(hù)購房者的合法權(quán)益。
其實(shí)我們還是可以通過嚴(yán)格的審核這種預(yù)售制度來改變現(xiàn)狀的，當(dāng)然這不是我們今天要講的主題，今天我們要說的就是普通購房者如何來避免購買到爛尾樓的可能，**最簡單的就是購買現(xiàn)房或者是二手房所見即所得，優(yōu)缺點(diǎn)一目了然。
第二，選擇實(shí)力強(qiáng)的大開發(fā)商，或者說盡量選擇上市公司行業(yè)龍頭或者是，規(guī)模大，資金雄厚，知名度高的品牌開發(fā)商，當(dāng)然這個(gè)是有溢價(jià)的，如果你是投資的話，凱哥是不建議選擇有這種溢價(jià)品牌的開發(fā)商的。
第三審核5證到了售樓處，自己一定要看一下有沒有五證，比如建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，國有土地使用證，商品房預(yù)售許可證，我們除了售樓處一般會看到5證的復(fù)印件，如果說沒看到的話可以問一下銷售人員，如果說5證齊全，相對來說它的爛尾的概率就會降低很多，無證期權(quán)就相當(dāng)于住房的管理機(jī)構(gòu)已經(jīng)幫你把關(guān)了。**自己再核實(shí)一下，商品房預(yù)售證可以去當(dāng)?shù)氐姆抗芫志W(wǎng)站輸入開發(fā)商的名稱來查詢就可以了。
第四是看樓盤銷售周期與進(jìn)度，銷售周期長，銷售進(jìn)度很慢的樓盤就要仔細(xì)觀察了啊，當(dāng)一個(gè)樓盤的銷售周期拉長，但是大量的房子沒有賣出去，最先影響的就是開發(fā)商資金鏈的問題，從而形成爛尾的現(xiàn)象。
第五，購買尾房的時(shí)候要注意房屋的產(chǎn)權(quán)的狀況，也就是說你要確定房子的銷售手續(xù)，還有產(chǎn)權(quán)是否明晰，有沒有被銀行抵押了，所以在購買之前要向銷售人員確定房子是否有產(chǎn)權(quán)證，還有銷售許可證，然后再了解房子有沒有被抵押，如果說被抵押著要弄清楚抵押的期限怎么才能夠解押，如果是拍賣房要弄清楚產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)在辦理了，或者辦理完了沒有。
第六**不要全款買房，尤其是機(jī)房從銀行按揭也是一種降低風(fēng)險(xiǎn)的方法。還有一點(diǎn)就是買一手房的時(shí)候，切記不要貪圖便宜，從一些小的開發(fā)商那里在一些不毛之地很偏僻的地方購買所謂的什么內(nèi)部房，或者是開發(fā)商號稱的有前景的土地，記住了各位這都是畫餅的項(xiàng)目，一般來說華北的項(xiàng)目爛尾的概率就會大大的增加，以上6點(diǎn)就是能夠幫助你避免買到爛尾樓。
