土地用途分類
很多人在買房的時(shí)候不知道房子下面的土地性質(zhì)，土地基本上可以分為三大類，**，民用住宅用地權(quán)屬年限**是70年。第二工業(yè)建筑用地和綜合類用地**是50年。第三商業(yè)建筑用地**是40年，它們的區(qū)別可以從土地性質(zhì)、使用權(quán)限、貸款政策和其他4個(gè)方面來分析。
我們?cè)谫I房的時(shí)候一定要考慮是什么性質(zhì)用地，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)不同，使用權(quán)限年限也是完全不一樣的，價(jià)值也是千差萬別。買房的時(shí)候置業(yè)顧問可能會(huì)跟你說，房子是70年產(chǎn)權(quán)或者是40年產(chǎn)權(quán)，這個(gè)時(shí)候你就要明白了。70年或者40年產(chǎn)權(quán)是指的是土地的使用權(quán)，而房屋的所有權(quán)是永遠(yuǎn)屬于你的。也就是說當(dāng)這個(gè)年限一到你是要續(xù)交一部分費(fèi)用給當(dāng)?shù)卣模?0年產(chǎn)權(quán)基本上就是公寓了。
很多人都以為土地的使用年限是拿到房子之后開始計(jì)算的，正確答案是從開發(fā)商取得土地的使用權(quán)就開始計(jì)算了。去年成都曝光李嘉誠有一塊地捂了16年，就不要說賣房賺錢了，地價(jià)都翻了好幾倍，如果你買了這個(gè)牌的房子，土地使用年限就要減去16年了，土地性質(zhì)不僅決定了使用年限，同時(shí)土地性質(zhì)也決定了貸款的權(quán)限。
在貸款政策方面可以從貸款方式、貸款年限、首付比例和契稅分析，商業(yè)性質(zhì)的住宅只能進(jìn)行商貸，而且貸款年限**只有10年，比如說公寓、寫字樓，而住宅性質(zhì)的住宅除了可以選擇商貸，還可以選擇公積金，貸款期限**可以達(dá)到30年。其次就是首付比例，商業(yè)性質(zhì)的住宅**只能做到5成，而住宅可以做到3成。當(dāng)然現(xiàn)在因?yàn)橛辛讼拶徬拶J政策，部分城市對(duì)外籍戶口首付比例要求是4成了，最后就是契稅首套住宅的契稅根據(jù)面積大小而定，一般是1%~3%，而商業(yè)性質(zhì)的住宅契稅均為3%。
很多朋友可能會(huì)說了稅費(fèi)高點(diǎn)無所謂了，商住房不占用購房資格，這就是公寓惑人最重要的一點(diǎn)，不需要購房資格，雖然說公寓不占用你的購房資格，但是它確實(shí)會(huì)讓你虧錢的。如果你覺得稅費(fèi)高一點(diǎn)能夠接受，我們?cè)僬f幾點(diǎn)不利因素，看你還能不能接受。
**生活成本不同，商住房不同，燃?xì)庖驗(yàn)閷儆谏虡I(yè)性的用地，水電費(fèi)按照商用標(biāo)準(zhǔn)，一般情況下比住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)會(huì)高于30%左右，相比之下住宅的生活成本就會(huì)低很多了。落戶政策不同，絕大多數(shù)的商業(yè)住宅是不能落戶的，普通的住宅就不存在這個(gè)問題了。
第三入學(xué)政策不同，在一般情況下商業(yè)住宅是不能夠申請(qǐng)學(xué)位的，雖然部分的商業(yè)住宅配置了學(xué)區(qū)，但是那也是鳳毛麟角，如果你想購買公寓，孩子又想上學(xué)，那就一定要注意了。
第四居住品質(zhì)的不同，商業(yè)住宅的容積率很高，2梯12戶3梯18戶比比皆是，上下班等電梯會(huì)讓你等到抓狂，這樣高密度的居住環(huán)境跟純住宅一比真的不差的不是一星半點(diǎn)，有些朋友聽到這可能會(huì)說了，40年產(chǎn)權(quán)的公寓我就不買了，但是市場(chǎng)上還有70年產(chǎn)權(quán)的公寓，這個(gè)需要考慮土地性質(zhì)嗎？
確實(shí)有不少朋友也在問70年產(chǎn)權(quán)的公寓能不能買那？我們今天就一起說清楚了，公寓之所以有70年產(chǎn)權(quán)，是因?yàn)樗耐恋匦再|(zhì)是居住用地，是因?yàn)樗娜莘e率比較高，樓間就比較小，冬至的那一，天日照時(shí)間不超過兩個(gè)小時(shí)，或者說是那種獨(dú)棟建筑，所以才定義為公寓。但這種房子是民用水電氣正常落戶，正常讀書和住宅的屬性是完全一樣的。這種房子到底能不能買，我的答案是在資金不夠充裕，房價(jià)又比較便宜的情況下是可以考慮的。
當(dāng)然也要考慮所在的板塊未來還有沒有出手的機(jī)會(huì)，不管是40年50年還是70年都有到期的時(shí)候，土地使用年限到期之后，只要你的房子還能住，都得續(xù)簽，土地怎么續(xù)簽，續(xù)簽的金額怎么計(jì)算？根據(jù)國家現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，土地到期之后，按照當(dāng)時(shí)的樓面毛地指導(dǎo)價(jià)格，以一定的比例繳費(fèi)，相信這個(gè)費(fèi)用大多數(shù)人是能夠接受的。
