Part.1
今天上午，杭州市人民政府辦公廳正式印發(fā)《杭州市共有產(chǎn)權保障住房管理辦法》，并將于2021年12月27日起施行。
我大概看了一遍原文，基本內(nèi)容與7月份發(fā)布的征求意見稿差不多。一聽到5~8折就能買新房，不少人開始蠢蠢欲動了。
先別急，決定好要不要買之前，必須先搞清楚“共有產(chǎn)權保障住房”是個什么東西。
官方定義：共有產(chǎn)權保障住房是指由政府提供政策，建設單位開發(fā)建設，限定面積、銷售價格、使用和處分權利，面向符合條件的市區(qū)戶籍和穩(wěn)定就業(yè)的非市區(qū)戶籍家庭供應，實行政府與購房家庭按份共有產(chǎn)權的保障性住房。
共有產(chǎn)權保障住房屬于保障性住房序列，其實際上也是帶有限制條件的商品房。
只需要支付5~8成的房款就可以獲得房屋的部分產(chǎn)權以及完整的使用權，與普通商品房一樣享受如戶籍、學區(qū)等同等權利，還能使用公積金貸款。
對于預算不高的購房家庭而言，自然是一件好事，很大程度上降低了購房門檻和購房壓力。
但是，對于預算足夠的購房家庭來說，購買共有產(chǎn)權住房的話還是要三思而后行。
Part.2
為什么不建議預算足夠的購房庭購買共有產(chǎn)權住房，原因如下：
限制一：準入條件
申購共有產(chǎn)權住房需滿足一定條件，基本等同于現(xiàn)在新房搖號規(guī)則中“無房家庭”的界定，等于放棄了“新房打新”的機會。
并且，在按規(guī)定由代持機構(gòu)回購其份額前，或在其增購政府份額取得完全產(chǎn)權前，不得通過購買方式獲得其他房產(chǎn)。
限制二：交易
共有產(chǎn)權住房需取得原不動產(chǎn)權證滿10年后，方可通過買賣、贈與等方式上市交易。
算上交付時間，共有產(chǎn)權房購買家庭會有很長的持有周期，不利于未來的置換改善。
限制三：價格及收益
“共有產(chǎn)權保障住房銷售基準價按同地段、同類型商品住房市場價格合理優(yōu)惠后確定”，也就意味著共有產(chǎn)權房并不是真正意義上的5-8折，實際的購買成本不會比商品房便宜多少。
“購房家庭按照其產(chǎn)權份額獲得轉(zhuǎn)讓總價款的相應部分”，也就是說“5折”買的共有產(chǎn)權房，轉(zhuǎn)讓之后也只能享有50%的收益。
限制四：房屋品質(zhì)
雖然杭州暫時還沒有現(xiàn)成的案例可供參考，不過對于共有產(chǎn)權房的品質(zhì)也不要抱太高的期待。
畢竟共有產(chǎn)權房仍然是屬于保障性住房的范疇，應該會比早期的經(jīng)適房好一些，但是和普通商品房仍然存在差距，更不用說業(yè)主構(gòu)成、物業(yè)管理、園林養(yǎng)護等等。
所謂的“合理優(yōu)惠價格”，不過只是產(chǎn)品本身存在的定價差距，未來進入二手市場流通時，自然也會比同地段商品房便宜不少。
綜上所述，共有產(chǎn)權房只適用于緩解暫時購房壓力的選擇，諸多限制也壓縮了其投資套利的空間。
如果你預算足夠，還不如去買完整產(chǎn)權的新房，就別惦記著這些共有產(chǎn)權房了。
Part.3
至于共有產(chǎn)權住房落地對商品房市場可能產(chǎn)生的影響，大家都有不同的看法。
引用我在今年7月18日的推文中的描述，來表達下我現(xiàn)在的觀點。
“差異化購房政策”和“共有產(chǎn)權住房”是杭州房地產(chǎn)發(fā)展的重要實踐，短期內(nèi)有助于解決部分區(qū)域職工突出的住房保障問題。
但是，要指望這兩項措施從根本上解決商品房的供需問題，也不太可能。
差異化購房政策的弊病在于進一步限制了市場的作用，很容易形成反向效應，成為小部分人的“福利房”。
共有產(chǎn)權住房仍然參照的是區(qū)域內(nèi)的市場價，如果供應量不大，對于平抑一般商品房價格并起不到太多實質(zhì)作用，頂多就是暫時緩解一下部分購房者的購房壓力。
個人認為，如果不能厘清保障性住房和商品房之間的關系，房地產(chǎn)問題就永遠會是一個“死結(jié)”。
當然，指望當?shù)卣耆菩姓咝援a(chǎn)權住房也不太現(xiàn)實，畢竟這對政府是一項巨大負擔，同時政府也不會希望政策性住房對一般商品房市場產(chǎn)生太大沖擊。
發(fā)展共有產(chǎn)權住房，同時發(fā)展租賃性住房來滿足最基本的住房保障，理論上算是一項過度性措施，在維護房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行的前提下，未來也還會有更多保障性住房的實踐措施誕生，拭目以待吧
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