11月19日，深圳市住建局新版二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)正式上線。與原系統(tǒng)相比，新版在國(guó)內(nèi)首次采用“單邊代理”模式：即買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)獨(dú)立委托，與受托中介機(jī)構(gòu)形成單邊委托關(guān)系。中介方“各為其主”，只對(duì)自己的委托人負(fù)責(zé)。據(jù)深圳房中協(xié)透露，新上線的二手房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)，是對(duì)標(biāo)學(xué)習(xí)了相對(duì)成熟的美國(guó)MLS系統(tǒng)。那么MLS系統(tǒng)具體是什么樣子的？有什么優(yōu)點(diǎn)？我們距離實(shí)現(xiàn)MLS系統(tǒng)還有多少路要走？今天我們給大家簡(jiǎn)單介紹一下MLS系統(tǒng)，解答這些疑惑。
MLS是什么？
簡(jiǎn)單來(lái)講，MLS（Multiple Listing Service，多重掛牌服務(wù)系統(tǒng)）通常是由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人建立的數(shù)據(jù)庫(kù)。這個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)專(zhuān)門(mén)專(zhuān)注于地方商品住宅，使相互合作的經(jīng)紀(jì)人能夠提供和分享待售房產(chǎn)的數(shù)據(jù)。MLS系統(tǒng)有區(qū)域性和地方性?xún)煞N類(lèi)別：區(qū)域性MLS系統(tǒng)集合了該區(qū)域內(nèi)各城市的MLS子系統(tǒng)的房源信息，對(duì)區(qū)域內(nèi)MLS子系統(tǒng)成員開(kāi)放。全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì) (NAR, National Association of Realtors，以下簡(jiǎn)稱(chēng)NAR)建立的MLS系統(tǒng)（Realtor.com）是全美**的區(qū)域性MLS系統(tǒng)；地方性MLS系統(tǒng)主要集合當(dāng)?shù)氐姆吭葱畔�，�?duì)MLS成員開(kāi)放。地方性MLS數(shù)量眾多，遍布全美各地。
MLS怎么來(lái)的？
要理解MLS的由來(lái)，就需要先知道NAR。NAR于1908 年 5 月 12 日在芝加哥成立，其前身是全國(guó)房地產(chǎn)交易協(xié)會(huì)（National Association of Real Estate Exchanges）。NAR是一個(gè)全國(guó)性的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人組織，旨在培養(yǎng)會(huì)員的專(zhuān)業(yè)行為以及促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。REALTOR® 一詞是注冊(cè)的集體會(huì)員標(biāo)志，用于標(biāo)識(shí)作為全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)成員并遵守其嚴(yán)格道德準(zhǔn)則的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士。NAR 在全球擁有約 150 萬(wàn)會(huì)員，會(huì)員由住宅和商業(yè)經(jīng)紀(jì)人、銷(xiāo)售人員、估價(jià)師、顧問(wèn)和其他從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員組成。當(dāng)經(jīng)紀(jì)人加入地方的協(xié)會(huì)/董事會(huì)（board，下同）時(shí)，就會(huì)自動(dòng)成為NAR的會(huì)員。
MLS可以追溯到 19 世紀(jì)。REALTORS® 的**批董事會(huì)以房地產(chǎn)交易所的形式成立。在某些指定的日子里，REALTORS® 董事會(huì)成員聚集在董事會(huì)辦公室并交換有關(guān)掛牌的信息。實(shí)際上，他們會(huì)組織拍賣(mài)，因?yàn)樗麄兘?jīng)常準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)自己的委托人想要購(gòu)買(mǎi)但由另一位經(jīng)紀(jì)人掛牌的房產(chǎn)。19 世紀(jì)末后不久，“多重掛牌”一詞開(kāi)始使用。早在 1907 年，它就被提及為 REALTORS® 董事會(huì)的一項(xiàng)活動(dòng)。之后，多重掛牌逐漸被接受并迅速發(fā)展，形成了今天遍布全美、為數(shù)眾多的MLS系統(tǒng)的局面。
MLS帶來(lái)的好處
想知道MLS帶來(lái)的好處，咱們有必要先認(rèn)識(shí)一下美國(guó)的獨(dú)家代理制度。MLS的運(yùn)行以獨(dú)家代理制度為基礎(chǔ)。獨(dú)家代理制度下，每一個(gè)賣(mài)方都委托一個(gè)賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人，每個(gè)買(mǎi)方都委托一個(gè)買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，經(jīng)紀(jì)人都為自身的委托人爭(zhēng)取**的利益，買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)益都得到了有力的保障。這種制度基礎(chǔ)之上，MLS的好處主要有：
促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人之間合作。獨(dú)家代理制度下，只要房產(chǎn)在獨(dú)家代理協(xié)議所規(guī)定的時(shí)期內(nèi)成功售出，不管房產(chǎn)最終由誰(shuí)售出，賣(mài)方都需要向委托經(jīng)紀(jì)人支付全部傭金。MLS通過(guò)傭金分成的方式，促進(jìn)經(jīng)紀(jì)人之間的合作，通常情況下買(mǎi)賣(mài)雙方經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行五五分成。對(duì)于賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人而言，只要房產(chǎn)最終被售出他就能獲得相應(yīng)傭金，這使得賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人有足夠的動(dòng)力去分享待售房產(chǎn)。MLS促進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人之間的合作，更愿意將信息共享。
促進(jìn)行業(yè)發(fā)展。**，減少信息不對(duì)稱(chēng)，提高交易效率。MLS通過(guò)房源共享機(jī)制，使得買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人不僅能夠獲得其所在公司的待售房源信息，還可以獲得區(qū)域內(nèi)所有待售房源信息。這減少了市場(chǎng)上信息不對(duì)稱(chēng)的問(wèn)題，大大降低了搜尋成本，提高了交易效率。第二，為不同規(guī)模的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)提供了平等競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。MLS使得規(guī)模較小的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)能夠獲得區(qū)域內(nèi)所有待售房源，使得小規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)能夠更公平地與大規(guī)模房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這有利于房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。
MLS的 缺點(diǎn)
MLS雖然有很多優(yōu)點(diǎn)，但是也存在著一些缺點(diǎn)。例如，MLS的傭金費(fèi)率長(zhǎng)期處于較高的水平，這主要是由MLS分傭機(jī)制而導(dǎo)致。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金率通常處于房屋售價(jià)的5%-6%之間，在掛牌經(jīng)紀(jì)人和買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人之間平均分配。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的傭金費(fèi)率為 2.5% 至 3%之間。這一費(fèi)率水平在發(fā)達(dá)國(guó)家中處于較高水平。據(jù)統(tǒng)計(jì)，大部分發(fā)達(dá)國(guó)家的傭金率水平處于在1.5%～5%之間，美國(guó)的傭金率在發(fā)達(dá)國(guó)家中處于較高水平。
我們離MLS還有多遠(yuǎn)？
MLS的廣泛運(yùn)用是美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸發(fā)展的結(jié)果，這種制度的運(yùn)行離不開(kāi)各種基礎(chǔ)的制度建設(shè)、高度專(zhuān)業(yè)化的市場(chǎng)等整體環(huán)境。制度建設(shè)方面，美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照后才能從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。此外，美國(guó)還有資金監(jiān)管制度、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度等制度以保障買(mǎi)賣(mài)雙方的合法權(quán)益。市場(chǎng)方面，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)高度專(zhuān)業(yè)化。以存量房為例，存量房交易不僅會(huì)涉及到賣(mài)方經(jīng)紀(jì)人、買(mǎi)方經(jīng)紀(jì)人，還會(huì)涉及到產(chǎn)權(quán)公司、保險(xiǎn)公司、房屋檢查師等其他市場(chǎng)主體，交易中各個(gè)環(huán)節(jié)高度專(zhuān)業(yè)化，能夠更好地保障買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。
深圳市采用“單邊代理”模式是走向MLS的**步，也是非常重要的一步。在互聯(lián)網(wǎng)+與房地產(chǎn)行業(yè)跨界融合的大背景下，相信我們實(shí)現(xiàn)MLS廣泛采用所需要的時(shí)間將遠(yuǎn)遠(yuǎn)短于美國(guó)，也有望走出一條適合我國(guó)國(guó)情的MLS之路。夢(mèng)想還是要有的，萬(wàn)一實(shí)現(xiàn)了呢？
