一直以來中國房價它都是熱門的話題，不可否認房子除了居住功能，還有保值增值的能力，但是最近兩年在國家的連續(xù)調(diào)控以下，特別是最近兩個月將調(diào)控范圍延伸至房企融資領域之后，樓市可謂產(chǎn)生出新的發(fā)展方向。
對咱老百姓來看，未來樓市的大方向如何，未來房價到底是漲還是跌呢？
那就在最近兩個月多，部門連續(xù)出臺相應的文件，目的在于加強樓市的監(jiān)管，擰緊房地產(chǎn)融資的水龍頭。那就在5月17號，銀保監(jiān)會印發(fā)了一個關于開展鞏固治亂象成果，促進合規(guī)建設工作這么一個通知。那就在7月6號的時候，銀保監(jiān)會相關負責人采訪時就表示，針對近期一些房地產(chǎn)信托業(yè)務增速過快，增量過大的信托公司，約談而且要警告。
那就在7月10號的時候，中國證券報道監(jiān)管部門對部分銀行印發(fā)了窗口的指導，要求控制房地產(chǎn)的信貸的額度。那就在7月12號的時候啊，國家發(fā)改委發(fā)布的一則關于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關要求的通知，對房地產(chǎn)企業(yè)海外發(fā)債的規(guī)模用途和信息披露得到了更加嚴格的要求。
監(jiān)管為何擰緊房企融資的這么一個水龍頭，我認為從目前來看主要有三點，**點就是發(fā)燙的土地市場，2019年2月以后，住宅類的土地市場由冷轉(zhuǎn)熱，那住宅類的土地成交面積和溢價率均快速攀升，與此同時商品房銷售的數(shù)據(jù)卻略顯疲軟，三十大中城市的商品房的銷售套數(shù)、銷售面積等等數(shù)據(jù)在沖高之后迅速的回落，土地和商品房的銷售數(shù)據(jù)的磁漲抵消，可能引發(fā)了監(jiān)管層對于房屋庫存增加這么一個擔憂，這么一個悠然。
第二點就是堅挺的房企融資。在最近幾年持續(xù)的房地產(chǎn)調(diào)控之下，2019年以來，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款，包括銀行的貸款和非銀機構的貸款有明顯的反彈，顯現(xiàn)出極強的韌性。與此同時，那2019年一季度投向房地產(chǎn)領域的信托資金快速增加，前6個月房企在境外發(fā)債的金額已經(jīng)達到了491億美元，同比增長了26.7%，部分激進的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債的利率已經(jīng)達到15%了，這點來看太高了。
第三點也就是居民的杠桿率。我國居民的杠桿率從2008年的不到20%，迅速上升到2019年3月份的接近55%了。在去杠桿政策的推動之下，居民部門的杠桿率沒有下降，反而持續(xù)攀升。最近幾年居民部門的杠桿率的上升，很大程度上和房地產(chǎn)行業(yè)相關。2019年以來個人按揭貸款的月度同比止跌反彈，看到這可能就有人問了，融資收緊對房地產(chǎn)房價有什么影響
我的看法是這一輪的融資收緊對房價的影響我認為它并不會很大。首先這一輪的融資收緊是一種邊際的收緊，是對快速增長的房企信托融資和房企境外債的定向的糾偏，不是房企融資的系統(tǒng)性收緊。其次呢這一輪融資收緊主要是針對信托和境外債發(fā)開，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源數(shù)據(jù)，這兩者的占比都不高。
此外當前我國宏觀經(jīng)濟外部面臨較多的不確定性，內(nèi)部正在經(jīng)歷較為艱難的結(jié)構調(diào)整，房地產(chǎn)作為當下的支柱產(chǎn)業(yè)，調(diào)控肯定是穩(wěn)字當頭，很難出現(xiàn)系統(tǒng)性的收緊，調(diào)控的目的主要是抑制房價的過快上漲以及預期因而產(chǎn)生的金融領域的風險。
最后也是最為關鍵的是土地已經(jīng)成為我國整個信用體系的核心，這使得房價易上難下，如果無法改變這一點的話，通過單一因素來調(diào)控房價非常的困難。
甲方未來全國上下目前已經(jīng)意識到依賴房地產(chǎn)的經(jīng)濟發(fā)展模式并不可取，及時用科技創(chuàng)新替代房地產(chǎn)，已經(jīng)成為經(jīng)濟發(fā)展的隱形，但經(jīng)濟的去房地產(chǎn)化是個長期艱巨的過程，過激的措施只會導致經(jīng)濟的劇烈震蕩調(diào)控，而不是一味的打壓房價的，通過時間換取經(jīng)濟結(jié)構的轉(zhuǎn)型的空間，才是理性的選擇，因此未來房價最可能的途徑不是暴漲，也不是暴跌，而是窄幅震蕩。
