上半年大家都在等“新政”，轉(zhuǎn)眼，805新政出臺三個月了。
仿佛突然之間就到了年底，也仿佛突然之間，天翻地覆。
說幾個判斷：
1、新的需求在累積。
需求不會消失，只會被壓制或轉(zhuǎn)移。上半年杭州房荒，需求被一部分被導(dǎo)向跨城投資，一部分被延緩，而805新政加社保，則讓一部分需求被壓制。
但是，需求被壓制是有時間的，兩年，24個月，這部分新的需求自然會出來。
如今，跨城投資被套牢的人會回頭，房荒下延緩的會逐步出現(xiàn)，每個月也會有人落戶陸續(xù)滿五年、社保符合資格，而被壓制的24個月，已經(jīng)過去了八分之一。
時間，是誘因也是結(jié)果，是問題也是答案。
2、市場逐漸見底。
如果沒有10月份房地產(chǎn)稅的重錘，9月份已是政策的底，10月份突然宣布的房地產(chǎn)稅試點，讓政策的底延緩了。
延緩到什么時候？就是試點落地。
什么時候落地？預(yù)計半年左右。
未來半年，就是最后的政策底和市場底之間的博弈。
但是很明顯，量價關(guān)系已經(jīng)局部開始改變了。10月份二手房的成交量，預(yù)計會是**點。
很多非優(yōu)質(zhì)房源，較上半年市場高點已經(jīng)有10-20%的回調(diào)，基本已接近買方的心理價位。無非就是現(xiàn)在客戶被“核心區(qū)、優(yōu)質(zhì)次新”等各種觀念引導(dǎo)，不愿接盤普通房源。
共識一旦形成，短期很難改變。沒有**學(xué)區(qū)支撐的老破大老破小，會越來越難賣。
買方，還有一段時間的議價權(quán)。
錢江新城、奧體、濱江、未來科技城等熱門板塊的優(yōu)質(zhì)房源，價格下探空間已不大，目前的價格成交開始逐步放量，博弈的結(jié)果在逐漸顯現(xiàn)。
11月份到春節(jié)，會是市場價逐步探底、成交量有序恢復(fù)的過程。
二手房成交量到多少會是正常狀態(tài)？我的判斷是，日均成交200-300套、月均6000-9000套。
月均1萬套以上的高光市場，短期不會有了。
3、砸盤還會出現(xiàn)。
過去五年是杭州的銷售大年，住宅年銷售量都在10萬套以上，2018年之后銷售的房子，絕大部分都還沒有交付，接下來的1-3年，都是交付大年。
而且，最近三年的市場，投資客比例很高，交付就立馬出貨的情況，一定會出現(xiàn)。
一旦有人急于套現(xiàn)離場，必定會有砸盤。
特別是那些搖號階段狂熱、進入二手其實收益并不高的偽紅盤，離開了狂熱的市場帶來的情緒溢價，根本不值得長期持有。
情緒溢價，是最不穩(wěn)定的。大量樓盤，正在被剝?nèi)ゲ⒉恢靛X的外衣。
4、明年二季度會有一波小行情。
但是，值錢的依然不是老破大老破小。
5、購房主力越來越年輕化。
購房主力，正在從70后、80后，轉(zhuǎn)移到90后。90后買走了市場上超過1/3的房子，25歲以下的小年輕已經(jīng)占據(jù)了10%的市場。
明年，00后就大學(xué)畢業(yè)了，開始買房了。這是一個全新的群體，很多人從小居住的房子就很好，他們對于房子的需求會越來越多元。
6、城市也在篩選購買力。
落戶門檻提高是趨勢，也是城市購買力篩選的方式。
未來的杭州，越來越傾向本科及以上的人才。這意味著什么？
整座城市都在改善。
改善，就需要改善的房子。
7、板塊在加速分化。
資源高度集中，中國的城市在加速分化，未來，貴的會一直貴，而便宜的，也會一直便宜下去。
類似長沙、重慶這樣的城市，大行情來的時候也就掙點利息，一旦行情不好，本金都可能虧掉。
跨城投資，除非往上走，否則都是坑。何況很多人連杭州的板塊價值都搞不清楚……
城市內(nèi)部板塊也是，加速分化，核心區(qū)和一部分規(guī)劃兌現(xiàn)能力強的板塊會一直貴下去，而一部分遠郊板塊未來投資價值甚至?xí)䴕w零。
還是那句話：亞運會的光芒都照不亮的地方，慎重。
擦亮眼睛。
8、認清現(xiàn)實：沒有一次調(diào)控的目的是降房價。
9、三次集中供地，部分板塊限價提高，該買房了，不然明年部分新房要漲價了。
10、剛需是最虛偽的一群人，天天盼著房價降，自己好買得起。房價如果真降了，這些人也不見了。
因為剛需不但輸不起，還想贏得多。就是：沒有貪婪的資本，卻很貪婪。
調(diào)控、去庫存，都是在利用人性的貪婪。
所以，漲價才是**的激活市場的方式。
所以，請回看第9條。
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