首先確定你購買的安置房是已經(jīng)取得了不動產(chǎn)權(quán)證書！
如果是轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議，違約的風險較大！不合作過戶的可能性非常大！
第二，查看不動產(chǎn)權(quán)證書的附記欄，其中會標注該房屋上市交易的土地出讓金收費明細。
二手安置房買賣流程
查檔→網(wǎng)簽→資金監(jiān)管→申請貸款→繳稅→繳納土地出讓金→辦證過戶→交接
1
買賣雙方交驗證件、查檔
辦理地點：市民服務中心一樓查檔案自助機器
所需材料：不動產(chǎn)權(quán)證書原件
主要是審核房屋的基本信息、房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)人、有無查封、抵押等情況，以保證房屋能正常交易。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。
注：中介交易可在中介的網(wǎng)簽系統(tǒng)進行查檔。
2
簽購房合同、網(wǎng)上備案
所需材料：雙方身份證明、房屋不動產(chǎn)權(quán)證書
買賣合同約定的買賣雙方辦理各項手續(xù)時間，應前后對應一致；真實選擇房屋的抵押狀況，抵押情況和抵押權(quán)人要明確，抵押權(quán)人不可能為賣方本人；明確選擇“按揭付款”還是“一次性付款”，明確勾選貸款機構(gòu)，填寫擬貸款金額及貸款批貸金額不足的解決方案；在合同中應明確約定房屋交付時間，戶口未遷出的，明確約定戶口遷出時間。
注：中介交易買方、賣方可以在中介辦理二手房買賣網(wǎng)簽合同，需要采集到場人員人像信息。
3
資金監(jiān)管
辦理地點：市民服務中心
所需材料：雙方身份證明、《存量房買賣合同》
雙方簽訂《存量房買賣合同》后，經(jīng)協(xié)商一致，約定通過結(jié)算賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應當憑申請材料簽訂《存量房交易結(jié)算資金托管協(xié)議書》。
辦理流程：
1）買受人全款交易無需貸款：
①、按《托管協(xié)議書》約定，將交易結(jié)算資金存入專用帳戶，托管機構(gòu)向買受人出具《存量房交易結(jié)算資金托管證明》（以下簡稱“《托管證明》”）（一式三份，轉(zhuǎn)讓人、買受人及托管機構(gòu)各一份）。
②、交易雙方持相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請辦理存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。
③、存量房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記記載登記簿后，轉(zhuǎn)讓人憑身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》向托管機構(gòu)申請領(lǐng)取存量房交易結(jié)算資金。
④、托管機構(gòu)核對轉(zhuǎn)讓人身份證、《托管協(xié)議書》、《托管證明》無誤，并通過系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)確認房屋登記已記載登記簿，在三個工作日內(nèi)將交易結(jié)算資金劃入轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳戶。
2）買受人需要申請辦理存量房抵押貸款：
①、買受人將約定的購房首付款存入結(jié)算賬戶，托管機構(gòu)出具《托管證明》（一式三份，轉(zhuǎn)讓人、買受人及托管機構(gòu)各一份）。
②、買受人持《托管證明》及存量房抵押貸款相關(guān)材料向貸款銀行申請抵押貸款，貸款銀行與買受人簽訂《借款合同》、《抵押合同》。
③、交易雙方持相關(guān)材料向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請該房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人和抵押權(quán)人申請抵押權(quán)設立登記。
④、存量房轉(zhuǎn)移和抵押登記記載登記簿后，買受人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》至貸款銀行辦理貸款發(fā)放手續(xù)，貸款銀行按照約定將貸款劃入結(jié)算賬戶。
⑤、轉(zhuǎn)讓人憑本人身份證原件、《托管協(xié)議書》、《托管證明》向托管機構(gòu)申請領(lǐng)取存量房交易結(jié)算資金。
⑥、托管機構(gòu)核實相關(guān)信息后，在三個工作日內(nèi)將交易結(jié)算資金劃入轉(zhuǎn)讓方指定的銀行帳戶。
3）免資金監(jiān)管：
根據(jù)買方需求，也可以申請免資金監(jiān)管，可填寫免資金監(jiān)管證明。
4
申請貸款
一次性付款購房人可省去此步。
如買方需要貸款，在資金監(jiān)管的同日需向銀行預約報批貸款，銀行會根據(jù)買方的征信報告等做出是否準予放款的批復，準予的情況下再通知借款人簽訂貸款合同及其他協(xié)議。
辦理地點：貸款銀行
所需材料：
①、《存量房買賣合同》；
②、買賣雙方在貸款銀行開戶的銀行卡；
③、買賣雙方身份證、戶口簿、婚姻證明（驗原件收復印件）；
④、買方及配偶的個人征信報告、收入證明、銀行卡流水原件；
⑤、不動產(chǎn)權(quán)證書（驗原件收復印件）；
⑥、其他資料（根據(jù)各貸款銀行的要求提供）。
注：借款人、配偶及房屋產(chǎn)權(quán)人、配偶均需到場。簽訂房屋貸款合同時，注意合同中的貸款利率、提前還款等條款約定。
安置房買賣七大風險
實務中比較容易出現(xiàn)糾紛的一般涉及以下8個方面。
一、合同效力問題
根據(jù)規(guī)定“動遷安置房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、抵押”，于是很多人認為動遷安置房不能買賣，簽訂的合同無效。實際上我國的《合同法》判斷合同無效的認定十分嚴格，第52條規(guī)定，包括：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共得益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。所以動遷房的買賣合同均不符合以上的條款，不會導致合同無效。目前法院一般會在判決書中做出這樣認定：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務。雙方就買賣系爭房屋所簽訂的《拆遷安置房買賣合同》系當事人的真實意思表示，當事人均應按約履行各自的義務。
二、未經(jīng)全部共有人同意
《房地產(chǎn)法》第38條第4項規(guī)定：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的，不得轉(zhuǎn)讓”。
《合同法》第五十一條 “無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效”。
《物權(quán)法》“處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕的，應當經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。”
違反《房地產(chǎn)法》該項規(guī)定的轉(zhuǎn)讓合同效力取決于房地產(chǎn)的共有狀況。若是共同共有或轉(zhuǎn)讓人所占份額不足三分之二的按份共有的房地產(chǎn)，則根據(jù)《合同法》第51條之規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓合同屬于效力待定的合同。轉(zhuǎn)讓人之外的共有人拒絕追認轉(zhuǎn)讓合同將導致轉(zhuǎn)讓合同自始無效。
若是轉(zhuǎn)讓人占三分之以上份額的按份共有的房地產(chǎn)且共有人之間就該房地產(chǎn)的處分無特別約定，則根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，該轉(zhuǎn)讓合同有效。
三、等待過戶的3年時間內(nèi)可能出現(xiàn)的債務糾紛及法院查封
此種房產(chǎn)因有規(guī)定需要3年以后交易，因此，不可避免的會出現(xiàn)再次出售、拖欠債務被法院查封等情況
四、房東坐地漲價
買方在簽訂合同時，可以適當增加合同定金的數(shù)額，一旦賣方違約，對方需要賠付雙倍定金，買主從而可以掌握交易主動權(quán)；但定金金額不要超過合同金額的20%，超過20%的部分，法院不予支持；對于已基本完成交易的買方，可以向法院提出申請，查封涉案房產(chǎn)，要求繼續(xù)履行房屋買賣合同。
五、一房兩賣
1、根據(jù)相關(guān)規(guī)定，“一房二賣”應當根據(jù)登記公示、占有、價款交付以及合同成立時間等因素綜合確定房屋所有權(quán)的歸屬。交付購房款并已辦理過戶登記手續(xù)的善意第三人，先于交付購房款但未實際辦理過戶登記手續(xù)的購房人取得房屋的所有權(quán)。
2、根據(jù)《**人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規(guī)定，出賣人的無權(quán)處分行為并不導致合同無效，無權(quán)處分若致使買賣對象的所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人則可以要求出賣人承擔違約責任。
3、另外一方購買人雖然無法取得訴爭房屋所有權(quán)，但有權(quán)要求返還已付購房款并承擔賠償損失等違約責任。
六、支付違約金就可以解除合同嗎
1、合同繼續(xù)履行不存在現(xiàn)實困難的，應當繼續(xù)履行
當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。其中《合同法》107條就將強制履行作為一種違約責任的承擔方式加以規(guī)定，只有合同繼續(xù)履行才能實現(xiàn)當事人簽訂合同的目的，因此，雙方就合同是否履行存在爭議的，原則上應當繼續(xù)履行。
2、有兩種例外情況，可以不予強制履行而解除合同
（1）根據(jù)《合同法》93條，合同約定當事人享有解除權(quán)的，如合同中有關(guān)解約定金的約定，當事人可以以承擔定金處罰為代價解除合同。
（2）根據(jù)《合同法》110條，法律上或事實上不能履行；債務的標的不適于強制履行或者履行費用過高；債權(quán)人在合同期限內(nèi)未要求履行等情形的，可以不予繼續(xù)履行。
七、以違約金過高為由的調(diào)整
《**人民法院關(guān)于適用合同法的司法解釋二》第29條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法**百一十四條第二款規(guī)定的“過分高于造成的損失”。實際損失應該是房屋升值的差價，也就是超過房屋升值差價的1.3倍。
