要對(duì)城市房?jī)r(jià)漲跌進(jìn)行相對(duì)靠譜和科學(xué)的預(yù)測(cè)，而不是根據(jù)各種小道消息人云亦云，首先要搞清楚影響房?jī)r(jià)漲跌的因素到底有哪些，彼此之間的關(guān)系和權(quán)重究竟如何，誰(shuí)占主流誰(shuí)占支流，這是進(jìn)行理性分析的前提。有觀點(diǎn)常常根據(jù)一兩個(gè)指標(biāo)的變化而大談特談房?jī)r(jià)走向，或者以地王頻出土拍價(jià)格畸高來(lái)鼓吹房?jī)r(jià)上漲，最典型的就是各種中介和地產(chǎn)銷售人員；或者以宏觀調(diào)控政策加碼來(lái)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)會(huì)降，最典型的就是各種專家看空派。這些都是典型的盲人摸象，可謂只見(jiàn)樹(shù)木而不見(jiàn)森林。
房?jī)r(jià)的漲跌從來(lái)都不是一兩個(gè)因素孤立作用的結(jié)果。房地產(chǎn)業(yè)作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展**的馬車和源動(dòng)力，用官方說(shuō)法來(lái)定位其是“我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分”，在官方話語(yǔ)體系里面，能戴上這頂帽子的，一個(gè)是房地產(chǎn)，另一個(gè)就是中小企業(yè)。一個(gè)單一的產(chǎn)業(yè)能被冠以如此地位，足可見(jiàn)其舉足輕重的作用，而這背后，是金融、信托、互聯(lián)網(wǎng)、環(huán)保、鋼鐵、煤炭、水泥、玻璃、家具建材等數(shù)百個(gè)上下游產(chǎn)業(yè)，其對(duì)國(guó)計(jì)民生的影響早已滲透到了社會(huì)生活的方方面面，這就決定了能影響房?jī)r(jià)走向的基本因素也必定是紛繁復(fù)雜的。因此，僅僅以一兩個(gè)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)變化來(lái)對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行預(yù)判，這既是不負(fù)責(zé)任也是不客觀、不科學(xué)的，由此得出的結(jié)論自然也就難免顯得片面和有失偏頗。
既然房?jī)r(jià)是眾多因素綜合作用的結(jié)果，那我們就來(lái)對(duì)這些基本因素逐一分解，各個(gè)擊破，掰開(kāi)了揉碎瞧一瞧，看看杭州未來(lái)房?jī)r(jià)的主旋律究竟還是不是“漲聲響起來(lái)”。
一 支撐房?jī)r(jià)上漲的因素
1 土地供應(yīng)
過(guò)去的一年，不僅僅是杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的狂歡年，也是杭州土地市場(chǎng)的狂歡年。各大開(kāi)發(fā)商不僅在房產(chǎn)市場(chǎng)上赤膊上陣展開(kāi)激烈爭(zhēng)奪，在土地市場(chǎng)上，也是擼起袖子卯足干勁拼得熱火朝天。杭州土地市場(chǎng)行情自2015年6月開(kāi)始逆轉(zhuǎn)，在2016年更是一路高歌猛進(jìn)，即便是9月下旬杭州土地新政頒布出臺(tái)也絲毫未能減弱開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)奪土地的熱情，全年土地成交金額位列全國(guó)第三，僅次于南京和上海。
▲ 2009年-2016年杭州市區(qū)土地成交情況表
繼續(xù)用數(shù)據(jù)來(lái)感受杭州土地市場(chǎng)的情況，上圖為2009年-2016年杭州市區(qū)的土地成交情況，直觀地反映了近8年以來(lái)土地市場(chǎng)供應(yīng)量和土地價(jià)格的變化情況。具體說(shuō)來(lái)，供應(yīng)量上，2016年全年成功出讓126宗土地，平均溢價(jià)率為54.7%。從歷史情況來(lái)看，去年土地供應(yīng)總量仍比較低，532萬(wàn)方的出讓總面積低于近8年中大多數(shù)年份，僅僅超過(guò)了2012年和2015年。但在土地低供應(yīng)量如此有限的情況下，土地成交金額卻創(chuàng)造歷史新高，達(dá)到了1598億元，為8年之最，相應(yīng)地土地成交單價(jià)也自然成為歷年之最。
▲ 2016年杭州各區(qū)地王項(xiàng)目分布圖
下面這張圖詳細(xì)地展示了2016年期間杭州各板塊新產(chǎn)生的地王項(xiàng)目分布情況，其中紅色代表樓面價(jià)創(chuàng)新高的板塊，意味著2016年該板塊土地價(jià)格刷新了歷史記錄。不難發(fā)現(xiàn)，杭州絕大多數(shù)板塊土地成交均價(jià)都達(dá)到了歷史**點(diǎn)，部分區(qū)域甚至出現(xiàn)了“面粉貴過(guò)面包”的怪象。整個(gè)城市而言，12765元的平均樓面價(jià)同比上漲72.3%，接近2011年到2015年各年漲幅的總和。一大批地王項(xiàng)目即將入市，或?qū)⒅匦露x各個(gè)板塊的房?jī)r(jià)門檻。如果僅按地價(jià)邏輯推演，考慮到開(kāi)發(fā)商從拿地到樓盤入市通常存在半年到一年半左右的間隔期，2017年的杭州房?jī)r(jià)自然也應(yīng)當(dāng)是歷年之最。
▲ 2016年杭州市區(qū)重點(diǎn)板塊地王盤點(diǎn)（單位：元/平方米）
小結(jié)一下，2016年杭州土地供應(yīng)的特點(diǎn)：高樓面價(jià)，地王頻出，低供應(yīng)總量。
2 可售庫(kù)存
庫(kù)存方面，在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三去一降一補(bǔ)”五大重點(diǎn)任務(wù)的大背景下，2016年杭州樓市“去庫(kù)存”效果顯著。數(shù)據(jù)顯示，截至2016年11月末，杭州全市新建商品房住宅庫(kù)存面積比2015年11月末下降了44.3%，降幅大于北京、上海、廣州等地。去化周期方面，以最近12個(gè)月平均簽約面積計(jì)算，2016年1月末，杭州全市新建商品房住宅去化周期為12.6個(gè)月，而到了11月末，去化周期下降到僅為5.15個(gè)月，這意味著若停止土地供應(yīng)，杭州市區(qū)庫(kù)存房源僅5個(gè)月即可售罄。這一指標(biāo)即使在同期全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中也處于偏低水平。
▲ 2016年11月末全國(guó)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品房住宅庫(kù)存情況
截至2016年12月31日，杭州市區(qū)新建商品住宅可售房源共5萬(wàn)套，可售面積641.6萬(wàn)平方米。同比2015年末，市區(qū)新建商品住宅可售套數(shù)減少了4.2萬(wàn)套，降幅45.6%，可售面積減少452萬(wàn)平方米，降幅41.3%。從月度變化情況來(lái)看，2016年1-10月除4月份庫(kù)存略有回升外其他月份均保持下降態(tài)勢(shì)，且各月降幅均超過(guò)3000套，而這其中尤以9月份下降幅度**，較8月減少了1.2萬(wàn)套，充分說(shuō)明了G20峰會(huì)對(duì)杭州樓市的巨大刺激作用。眾所周知，2016年9月4日至5日，G20峰會(huì)在杭州成功舉辦，中央電視臺(tái)連續(xù)7天對(duì)杭州進(jìn)行了**直播和廣告宣傳，在全國(guó)乃至全世界的觀眾面前進(jìn)行連續(xù)不間斷的畫面刺激，杭州城市形象和知名度借此得到進(jìn)一步提升。
▲ 2016年1月至2017年1月杭州商品房庫(kù)存面積及去化周期走勢(shì)
小結(jié)，2016年杭州商品房庫(kù)存特點(diǎn)：庫(kù)存面積持續(xù)走低，去化周期持續(xù)縮短。
3 人口結(jié)構(gòu)
經(jīng)常關(guān)注和研究樓市的朋友都知道，房地產(chǎn)投資的一個(gè)重要工具就是提前判斷人口流入方向，根據(jù)人口流動(dòng)趨勢(shì)來(lái)指導(dǎo)個(gè)人投資方向和布局重點(diǎn)。可以簡(jiǎn)單地這樣理解，人口凈流入越多的城市，房產(chǎn)市場(chǎng)肯定就越活躍，城市整體房?jī)r(jià)就越抗跌，也就越難以下調(diào)。而判斷人口流動(dòng)趨勢(shì)，戶籍出生人口數(shù)、小學(xué)生入學(xué)增長(zhǎng)率、高級(jí)人才凈流入等都是比較常用和靠譜的指標(biāo)。
根據(jù)杭州市公安局2月份剛剛發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年1月1日至11月30日期間，杭州戶籍出生人口達(dá)90896人，為十年來(lái)最多的一年。而每一個(gè)新生嬰兒的背后，都意味著一個(gè)個(gè)家庭購(gòu)房的剛性需求。常住人口方面，從2010年以來(lái)一直保持持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，2015年末杭州常住人口數(shù)首次突破900萬(wàn)達(dá)到901.8萬(wàn)人。另外，根據(jù)人社部最近公布的一組全國(guó)人才流動(dòng)大數(shù)據(jù)顯示，2016年，杭州人才凈流入高達(dá)8.9%，名列榜首，在全國(guó)范圍內(nèi)遙遙領(lǐng)先。而一直以來(lái)堪稱年輕人夢(mèng)想之城的北上廣，人才凈流入分別是2.02%、3.43%和-0.69%，分列第9、5和20位。杭州名列榜首的背后，霧霾、房?jī)r(jià)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、落戶政策等是主要原因。
▲ 2016年全國(guó)人才凈流入城市分布Top20
小結(jié)，2016年杭州人口結(jié)構(gòu)特點(diǎn)：常住人口持續(xù)增加，戶籍出生人口數(shù)創(chuàng)新高，人才凈流入多。
4 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)
“東南形勝，三吳都會(huì)，錢塘自古繁華。”這是古時(shí)柳永筆下的杭州，而如今的杭州，不僅具有令人流連忘返的西湖美景，經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就上也是不遑多讓。特別是G20峰會(huì)的召開(kāi)，提升了杭州在全國(guó)乃至全世界的地位。杭州作為最有前途入選中國(guó)第五個(gè)一線城市的準(zhǔn)一線城市之一，在教育，醫(yī)療，交通，商業(yè)，產(chǎn)業(yè)等方面均具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，尤其是高端產(chǎn)業(yè)更是獨(dú)樹(shù)一幟。作為國(guó)內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)的天堂硅谷、中國(guó)電商之都和全球**移動(dòng)支付之城，杭州不僅有舉世聞名的阿里巴巴，還有螞蟻金服、網(wǎng)易、蘑菇街、51信用卡等一大批互聯(lián)網(wǎng)明星企業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融、電子商務(wù)、大數(shù)據(jù)及云計(jì)算等產(chǎn)業(yè)吸引了一大批來(lái)自北京、上海、深圳等地的高端人才�；ヂ�(lián)網(wǎng)企業(yè)之外也有海康威視、吉利集團(tuán)、物產(chǎn)、杭鋼、綠城、萬(wàn)向、大華、恒生、哇哈哈等知名企業(yè)。第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)齊備健康，富有朝氣。在2016年中國(guó)主要城市GDP排行榜上，杭州是**一個(gè)不依靠重工業(yè)而擠進(jìn)全國(guó)前十的城市，而且還是個(gè)環(huán)境十分優(yōu)美的旅游城市。整體上看，杭州雖然相較于北京、上海、深圳等城市仍有不小差距，但與其他城市相比自問(wèn)還是不落人后，并且未來(lái)可期，潛力無(wú)限。
5 軌道交通
軌道交通是一個(gè)城市發(fā)展的縮影，當(dāng)軌道貫穿了一個(gè)城市，它將不再僅僅是交通的軌道，更是一個(gè)城市的動(dòng)脈。從世界各大城市發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地鐵的修建不僅能帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，也定將推動(dòng)沿線板塊的發(fā)展，帶動(dòng)周邊房產(chǎn)升值，催生新的商圈，促進(jìn)商業(yè)繁榮。
2016年12月21日，杭州軌道交通三期建設(shè)規(guī)劃正式獲得國(guó)家發(fā)改委批復(fù)通過(guò)。根據(jù)規(guī)劃，絕大部分項(xiàng)目都將于2017年開(kāi)工建設(shè)，到2022年亞運(yùn)會(huì)前，杭州將投資1426億元，建成10條地鐵線，累計(jì)446公里運(yùn)營(yíng)總里程，200多個(gè)站點(diǎn)完整覆蓋整個(gè)主城區(qū)和周邊主要副城，曾經(jīng)一度稀缺的地鐵將變得縱橫交錯(cuò)，隨處可見(jiàn)。此外，在未來(lái)科技城除規(guī)劃布局杭州西站和通用機(jī)場(chǎng)外還將建設(shè)3條有軌電車線路與地鐵3號(hào)線、5號(hào)線接軌，輻射老余杭、留下、倉(cāng)前及閑林板塊。
▲ 杭州城市軌道交通一期至三期規(guī)劃動(dòng)態(tài)圖
自2012年11月24日，地鐵1號(hào)線正式開(kāi)通運(yùn)營(yíng)后，地鐵網(wǎng)絡(luò)在杭州交通治堵中發(fā)揮的作用愈加顯著，地鐵對(duì)城市發(fā)展的重要作用我想也無(wú)需過(guò)多強(qiáng)調(diào)。軌道交通三期規(guī)劃的通過(guò)，使得杭州地鐵運(yùn)營(yíng)里程數(shù)迎來(lái)質(zhì)的飛躍。2016年，杭州地鐵通車?yán)锍虄H82公里，在全國(guó)排名第13位。到2022年，運(yùn)營(yíng)里程將會(huì)增到500多公里，一舉超過(guò)臺(tái)北、香港等，在全國(guó)重點(diǎn)城市中排名第7，除了北上廣深四個(gè)一線城市外，在二線城市里位居前列，表現(xiàn)搶眼。
具體到今年能看得見(jiàn)的變化，2017年杭州地鐵將新開(kāi)通運(yùn)營(yíng)2條線路共3段工程。其中地鐵2號(hào)線一期工程（西北段，錢江路-古翠路）將于6月底通車試運(yùn)營(yíng)，徹底結(jié)束西湖區(qū)、拱墅區(qū)不通地鐵的歷史；地鐵2號(hào)線二期工程（豐潭路-杜甫村）、4號(hào)線一期工程（南段，浦沿-甬江路）將在今年年底前開(kāi)通試運(yùn)營(yíng)，極大改善城西和城南居民的出行條件。同時(shí)續(xù)建4號(hào)線、5號(hào)線、6號(hào)線等二期工程近134公里。
▲ 杭州城市軌道交通2號(hào)線運(yùn)營(yíng)站點(diǎn)圖
6 交通路網(wǎng)
杭州市政府2017年1月24日發(fā)布的《杭州市城市建設(shè)“十三五”規(guī)劃》提出，將借助精心籌備2022年亞運(yùn)會(huì)等契機(jī)，加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，建成具有較高全球知名度的國(guó)際城市。規(guī)劃指出，杭州將加快建成城市快速路網(wǎng)，積極推進(jìn)城市主次干路、支小路建設(shè)，力爭(zhēng)到2020年新建道路長(zhǎng)度550公里以上，市區(qū)道路長(zhǎng)度達(dá)到3541公里。積極構(gòu)筑以軌道交通為主體的公共交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，為亞運(yùn)會(huì)順利舉辦打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
“二繞四縱五橫”是杭州城市道路路網(wǎng)改造提升的重點(diǎn)工程。其中，“四縱五橫”是指杭州市區(qū)的四條南北向的快速路和五條東西向的快速路。在過(guò)去的一年里，杭州的快速路網(wǎng)，可稱得上“人丁興旺”，短短一年之間，“最東一縱”東湖快速路二期、“最北一橫”石祥路提升改造工程、“最西一縱”紫之隧道等相繼建成開(kāi)通， 182公里的“四縱五橫”快速路網(wǎng)格局基本成型。到2017年，隨著艮山路提升改造工程（彭埠立交-東湖路）和“最南一橫”彩虹大道工程蕭山段（青年路-新城路）后續(xù)工程的動(dòng)工建設(shè)，“四縱五橫”快速路網(wǎng)格局將形成**運(yùn)行系統(tǒng)，為杭州市民的日常出行帶來(lái)極大便利。
▲ 杭州四縱五橫快速路網(wǎng)概念地圖
“
“四縱”（從西到東）是指：
①吉鴻路—紫金港路—紫之隧道—之浦路[紫之隧道]
②巨州路—上塘高架—中河高架—錢江四橋—時(shí)代大道[上塘-中河高架]
③半山隧道—石橋路—秋濤路—錢江三橋—風(fēng)情大道[秋石高架]
④東湖路—九堡大橋及南北接線—通城大道[東湖高架]
“五橫”（從北到南）是指：
①留祥路—石祥路—石大線[留石快速路]
②文一路—德勝路[德勝快速路]
③天目山路—環(huán)城北路—艮山西路—艮山東路[天目-艮山快速路]
④江南大道—機(jī)場(chǎng)快速路[江南大道]
⑤之江大橋及接線—彩虹大道[彩虹快速路]
”
▲ 杭州四縱五橫快速路網(wǎng)地圖
“二繞”指的是兩條繞城公路，“二繞”由西段和東段組成，東段錢江通道及接線已建成通車，西段杭州繞城高速西復(fù)線杭州至紹興段已于2016年開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年建成。
城際輕軌方面，杭州正在傾力打造“一小時(shí)通勤圈”，規(guī)劃開(kāi)通9條城際鐵路，快速布局同城化。其中，臨安、富陽(yáng)、紹興、海寧4條城際輕軌均已獲國(guó)家發(fā)改委批準(zhǔn)，臨安線和富陽(yáng)線將于2019年和地鐵5號(hào)線、6號(hào)線同步建成通車并實(shí)現(xiàn)同臺(tái)換乘，紹興線和海寧線將于2020年正式建成通車。除此之外還有到諸暨、安吉、德清、桐鄉(xiāng)延伸的4條線及聯(lián)系南潯、桐鄉(xiāng)和海寧的1條聯(lián)接線。此外，商合杭鐵路、杭溫鐵路、杭紹臺(tái)鐵路等一大批重點(diǎn)工程也在陸陸續(xù)續(xù)開(kāi)工建設(shè)。可以預(yù)見(jiàn)，接下來(lái)幾年的杭州，將是一片熱土，城市發(fā)展的前景也不可限量。
▲ 杭州城市圈概念地圖
7 城市界面及基礎(chǔ)設(shè)施
眾所周知，杭州作為中國(guó)著名的旅游城市，不僅擁有得天獨(dú)厚的自然環(huán)境，也具備深厚悠久的人文底蘊(yùn)。過(guò)去的兩年里，杭州有效地借助了G20舉辦的契機(jī)，實(shí)現(xiàn)了城市界面及市容環(huán)境的顯著提升。從刷爆朋友圈的“最美跑道”和“夜色大運(yùn)河”，到流光溢彩的“夜杭州”和武林廣場(chǎng)裸眼3D燈光秀，從經(jīng)歷翻天覆地的城中村改造、舊城舊廠區(qū)改造和新城建設(shè)，再到逐漸淡出公眾視野的系列違章建筑，“淡妝濃抹總相宜”的山水杭州正煥發(fā)著新的城市魅力，顯得愈加美麗和精致。
G20之后，還有2022年杭州亞運(yùn)會(huì)，伴隨著杭州發(fā)展黃金十年的歷史機(jī)遇，一大批基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目也將紛紛來(lái)襲。2017年內(nèi)杭州市區(qū)將有新建祥符橋、運(yùn)河灣兩大歷史文化街區(qū)、新增停車泊位5萬(wàn)個(gè)、亞運(yùn)村落戶寧圍、8萬(wàn)座的奧體博覽城主體育場(chǎng)和火車南站投入使用、深化推進(jìn)“五水共治”、海綿城市建設(shè)和京杭運(yùn)河浙江段三級(jí)航道整治等等一系列動(dòng)作。杭州將加快建成國(guó)際會(huì)議目的地城市和國(guó)際重要的旅游休閑中心，打造名副其實(shí)的“魅力江南、秀美杭州、人間天堂”。
▲ 杭州錢江新城夜景
二 促使房?jī)r(jià)下跌的因素
1 監(jiān)管政策
房地產(chǎn)大抵可以稱得上是受到政府監(jiān)管政策影響最為頻繁和最徹底的一個(gè)行業(yè)了。在所有能左右房?jī)r(jià)走向的指標(biāo)中，政策，可謂是最令人捉摸不透，也是最為反復(fù)無(wú)常的一個(gè)。不同于其他指標(biāo)對(duì)房?jī)r(jià)循序漸進(jìn)和潤(rùn)物無(wú)聲的影響，監(jiān)管政策的作用通常是簡(jiǎn)單粗暴和立竿見(jiàn)影的，一聲令下就能直接干預(yù)市場(chǎng)的格局，一紙公文給市場(chǎng)帶來(lái)的效果甚至有可能是180度的大轉(zhuǎn)變。
2016年下半年，中央和地方政府繼續(xù)貫徹“分類調(diào)控、因城施策”的理念，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，大力支持居民自住購(gòu)房需求，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。而杭州的樓市調(diào)控上，大體也延續(xù)了這種思路，并重點(diǎn)體現(xiàn)在杭州市政府9月和11個(gè)月相繼出臺(tái)的兩個(gè)限購(gòu)文件中的如下幾個(gè)措施上面：
✯ 提高首付。9月將二套房商業(yè)貸款和公積金貸款的首付比例提高到50%；11月又將這一比例持續(xù)上調(diào)到60%，并將首套房商業(yè)和公積金貸款首付比例上調(diào)到30%；且對(duì)第3套及以上住房暫停發(fā)放公積金和商業(yè)貸款。
✯ 外地人限購(gòu)。9月首次對(duì)非杭州戶籍居民限購(gòu)，限制購(gòu)買1套住房；11月調(diào)控升級(jí)，對(duì)不能提供購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在杭連續(xù)繳納1年以上個(gè)稅或社保證明的外地客戶徹底限購(gòu)。
✯ 暫停購(gòu)房落戶。9月28日起在市區(qū)范圍內(nèi)暫停“購(gòu)房落戶”政策，且該項(xiàng)政策截至目前仍未取消。
✯ 限價(jià)，限備案，限網(wǎng)簽，加速違法查處。除了對(duì)購(gòu)房者采取嚴(yán)格的限購(gòu)措施外，對(duì)開(kāi)發(fā)商也采取了限高價(jià)、限備案、限網(wǎng)簽等措施，同時(shí)加速違法行為查處。
可以看出，種種監(jiān)管政策的出臺(tái)，目的均系緊跟國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控工作的精神，回歸房屋居住屬性的定位，限制樓市投機(jī)行為。從這個(gè)角度出發(fā)，2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策層面的主旋律仍然會(huì)是保持房?jī)r(jià)平穩(wěn)過(guò)渡，無(wú)論猛漲亦或是猛跌都不是地方政府樂(lè)于見(jiàn)到的局面。況且，在3月即將召開(kāi)全國(guó)“兩會(huì)”和下半年召開(kāi)“十九大”的大背景下，毫無(wú)疑問(wèn)當(dāng)局需要的是一個(gè)穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境和和諧的輿論氛圍，是故任何城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)劇烈波動(dòng)都將會(huì)是嚴(yán)重的政治不正確，重點(diǎn)城市房?jī)r(jià)是否穩(wěn)定甚至?xí)蔀橹醒朐u(píng)價(jià)地方的重要考量指標(biāo)，因此嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲自然就成為了各個(gè)地方政府工作的重中之重。而這其中，杭州作為16個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市之一，自然也不例外。
▲ 調(diào)控政策與房?jī)r(jià)
2 金融政策
據(jù)新華社電，2月17日晚間，中國(guó)人民銀行發(fā)布《2016年第四季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，高頻提及“風(fēng)險(xiǎn)”和“泡沫”等關(guān)鍵詞，傳遞出央行2017年防控金融風(fēng)險(xiǎn)的重要目標(biāo)，防止資金“脫實(shí)向虛”、“以錢炒錢”及不合理的杠桿行為將成為今年的監(jiān)控重點(diǎn)。報(bào)告顯示，2016年中國(guó)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性矛盾之一就是金融領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了資產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。針對(duì)這一現(xiàn)象，央行強(qiáng)調(diào)，下一階段，要貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，回歸房屋居住屬性的定位，宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策上支持合理自主購(gòu)房，嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。更為重要的是，從完善財(cái)稅制度、改進(jìn)土地占補(bǔ)平衡等方面入手，從供給端解決房地產(chǎn)供需錯(cuò)配問(wèn)題，構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。中信證券也有分析認(rèn)為，目前商業(yè)銀行對(duì)個(gè)貸的熱情或已達(dá)到上限，受政策影響很難繼續(xù)提升，2017年可能迎來(lái)按揭利率的向上拐點(diǎn)，個(gè)人負(fù)債成本或會(huì)提高。
無(wú)獨(dú)有偶，2月13日晚間，中國(guó)證券投資基金業(yè)協(xié)會(huì)（基金業(yè)協(xié)會(huì)）也發(fā)布了《私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》，即“4號(hào)規(guī)范”，矛頭直指私募基金投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為。規(guī)范規(guī)定：證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計(jì)劃，投資于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快熱點(diǎn)城市普通住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的，暫不予備案。所謂的熱點(diǎn)城市，即北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無(wú)錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都等16城。根據(jù)該項(xiàng)監(jiān)管要求，委托貸款、嵌套投資信托計(jì)劃及其他金融產(chǎn)品、受讓信托受益權(quán)及其他資產(chǎn)收（受）益權(quán)、以名股實(shí)債的方式受讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)股權(quán)等方式將受到巨大限制。規(guī)范同時(shí)明確，私募資產(chǎn)管理計(jì)劃不得通過(guò)各種方式向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供融資，用于支付土地出讓價(jià)款或補(bǔ)充流動(dòng)資金。有鑒于此，華夏幸福、濱江集團(tuán)、中房地產(chǎn)等進(jìn)行過(guò)委托貸款、信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓等融資計(jì)劃的房企將受到較大影響，一大批房企在熱點(diǎn)城市拿地、項(xiàng)目并購(gòu)以及公開(kāi)舉牌等環(huán)節(jié)也將不同程度地遭受相應(yīng)影響。
基金業(yè)協(xié)會(huì)提到的16個(gè)熱點(diǎn)城市與去年11月份證監(jiān)會(huì)以及銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的文件中的限制范圍一致，此次調(diào)控與之前對(duì)房企融資的限制形成統(tǒng)一，調(diào)控具有連貫性。在此房地產(chǎn)市場(chǎng)融資收縮的背景下，開(kāi)發(fā)商融資難度和融資成本都將加大，銀行在購(gòu)房貸款方面也緊縮了銀根，行業(yè)洗牌加速到來(lái)，房產(chǎn)銷售局勢(shì)自然也不容樂(lè)觀，部分開(kāi)發(fā)商為加快銷售資金回籠，可能會(huì)以價(jià)格換銷量，促進(jìn)整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格下調(diào)。
3 房?jī)r(jià)發(fā)展周期規(guī)律
歷史經(jīng)驗(yàn)表明，城市房?jī)r(jià)發(fā)展大致存在著兩個(gè)規(guī)律，一是整體趨勢(shì)上房?jī)r(jià)保持穩(wěn)步增長(zhǎng)，這主要是源自于通貨膨脹、物價(jià)上升、貨幣超發(fā)及貶值等宏觀經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境的影響。其二就是房?jī)r(jià)大體上呈現(xiàn)
的特征，漲久必跌，跌久必漲。在這方面可以參考2010年前后的杭州房?jī)r(jià)，2010年同樣是政策大年，在當(dāng)年之后，接下來(lái)兩年都有不小的跌幅。而杭州2016年尤其是G20過(guò)后已經(jīng)漲過(guò)一波，基于房?jī)r(jià)周期性波動(dòng)的特點(diǎn)，后面進(jìn)行回調(diào)補(bǔ)跌，房?jī)r(jià)下行概率更大。
▲ 杭州市新建商品房（含酒店式公寓）歷年均價(jià)走勢(shì)
三 杭州房?jī)r(jià)謎底
分析完這些因素之后，對(duì)于杭州房?jī)r(jià)也許你已經(jīng)有了自己的答案。我想說(shuō)的是什么？每個(gè)因子都有各自的使命，有的助力上揚(yáng)，有的負(fù)責(zé)下行。而在所有因素里，最為重要的還是土地供應(yīng)、庫(kù)存、人口結(jié)構(gòu)和監(jiān)管政策。土地供應(yīng)、可售庫(kù)存及人口結(jié)構(gòu)共同構(gòu)成了供求關(guān)系的兩個(gè)維度，決定了市場(chǎng)行情的基本面。本文**部分的分析已經(jīng)表明，2017年的杭州樓市供應(yīng)有限，庫(kù)存遞減，需求持續(xù)走高，供求失衡，供不應(yīng)求會(huì)是常態(tài)，在市場(chǎng)資源配置的作用下，房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯。而包括監(jiān)管政策和金融政策在內(nèi)的調(diào)控政策作為短期策略，亦是影響房?jī)r(jià)起伏的重要環(huán)節(jié)，在行政措施干預(yù)下，2016年第四季度及2017年**季度房?jī)r(jià)表現(xiàn)持平，部分地方和板塊甚至可能穩(wěn)中小幅回落。
既然市場(chǎng)的指標(biāo)幾乎一邊倒地指向房?jī)r(jià)的上揚(yáng)，而目前已知房?jī)r(jià)上漲的阻力主要來(lái)自于監(jiān)管政策和金融政策，那么決定2017年杭州房?jī)r(jià)漲跌的關(guān)鍵自然取決于這兩股力量的對(duì)比，自然取決于政策對(duì)市場(chǎng)的管控效果到底有多強(qiáng)勁了。換言之，杭州未來(lái)房產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性主要來(lái)自調(diào)控政策的不確定性，明確了這個(gè)前提，那結(jié)論自然就呼之欲出了。
市場(chǎng)這只手要向上漲，政策這只手又力主求穩(wěn)，一漲一穩(wěn)，兩相博弈，這就是漲跌趨勢(shì)的動(dòng)力源頭。綜合判斷，杭州未來(lái)房?jī)r(jià)的整體走向，穩(wěn)中持續(xù)上漲仍然是基本趨勢(shì)。這一方面是源自于全國(guó)樓市和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的大環(huán)境和杭州城市自身的發(fā)展機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)，另一方面也來(lái)自于我對(duì)前述市場(chǎng)和政策兩股力量博弈結(jié)果的判斷。至于具體的階段性演進(jìn)趨勢(shì)，上半年大概率會(huì)沿襲政策調(diào)控的態(tài)勢(shì)保持平穩(wěn)過(guò)渡，房?jī)r(jià)總體企穩(wěn)，部分板塊甚至可能穩(wěn)中小幅回落，對(duì)于剛需客戶而言，這是進(jìn)場(chǎng)的黃金時(shí)間；進(jìn)入下半年后，尤其是金九銀十，預(yù)計(jì)市場(chǎng)整體會(huì)持續(xù)上揚(yáng)，不過(guò)走勢(shì)整體更趨于穩(wěn)定和合理，畢竟像去年G20前后那樣的猛漲是不可能了，對(duì)于投資客而言那樣的黃金時(shí)機(jī)不復(fù)存在，房產(chǎn)的投資價(jià)值將顯著下降；到了年底，如果高壓的調(diào)控政策繼續(xù)維持，各大開(kāi)發(fā)商出于銷售資金回籠和完成年度指標(biāo)的壓力和美化財(cái)務(wù)報(bào)表的需要，會(huì)適當(dāng)讓利，以價(jià)格換成交，因此會(huì)有短暫一波撿漏的機(jī)會(huì)，就看大家能不能抓住這個(gè)機(jī)遇了。
▲ 因城施策，何去何從？
為何我在杭州未來(lái)房?jī)r(jià)這個(gè)問(wèn)題上就市場(chǎng)和政策博弈的結(jié)果對(duì)政策調(diào)控效果不甚看好？就目前而言，規(guī)范市場(chǎng)秩序的調(diào)控政策極為嚴(yán)厲，但經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的市場(chǎng)調(diào)整后這些政策執(zhí)行情況又將如何？在當(dāng)前高壓監(jiān)管態(tài)勢(shì)下房?jī)r(jià)仍保持平穩(wěn)也充分反映目前需求被人為地干預(yù)和壓制。此外，對(duì)于部分過(guò)分相信或依賴政策調(diào)控作用的朋友，我想我有必要提個(gè)醒，房產(chǎn)調(diào)控的目的不僅是為了保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康可持續(xù)發(fā)展，更重要的也是為了保持經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，調(diào)控的目的從來(lái)都不是為了讓房?jī)r(jià)下跌，而是為了讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定增長(zhǎng)、以合理的形式增長(zhǎng)，這一點(diǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)近40年的發(fā)展歷程中已經(jīng)被屢次驗(yàn)證。無(wú)論是暴漲還是暴跌，都不是當(dāng)局所樂(lè)于見(jiàn)到的局面，今日政策可以作為控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的功臣，他日也能成為保持房?jī)r(jià)穩(wěn)定抑制房?jī)r(jià)下跌的元兇，而各類調(diào)控政策的指導(dǎo)思想往往也是“既要防暴漲、更要防暴跌”。這往大了說(shuō)，是為了社會(huì)穩(wěn)定和政權(quán)穩(wěn)固，往小了看，也是出于保衛(wèi)得來(lái)不易的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就，防范經(jīng)濟(jì)危機(jī)等系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的需要。任志強(qiáng)近日在一次行業(yè)閉門研討會(huì)上也曾表示：錯(cuò)誤的調(diào)控手段會(huì)讓需求在一段時(shí)間以后集中爆發(fā)，所以下一輪會(huì)比這一輪漲得更高。政策調(diào)控在短期內(nèi)作為一劑猛藥，一般伴隨“量?jī)r(jià)齊跌”，通常能迅速起到“降溫”的效果，但熱度消退之后，市場(chǎng)依然會(huì)發(fā)揮其作用，長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看房?jī)r(jià)之漲跌非一紙公文所能左右。這也就是人們常說(shuō)的，短期來(lái)看，政策是可以決定價(jià)格走勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看，仍是由供求關(guān)系決定。
另外，對(duì)于中央政策到了地方一線的執(zhí)行情況，對(duì)于地方實(shí)施的調(diào)控措施的最終效果，還得看是不是動(dòng)真格，是不是真調(diào)控。什么意思？調(diào)控自然不分真假，但效果卻有可能打折扣。對(duì)于地方政府而言，調(diào)控的目的，是為了維護(hù)地方政府自身的利益，還是為了響應(yīng)中央號(hào)召應(yīng)付政治任務(wù)？很顯然不同的動(dòng)機(jī)會(huì)收獲不同的結(jié)局，而當(dāng)下地方房產(chǎn)調(diào)控更多是沖著第二個(gè)目的，那對(duì)這種模式下房產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)性和效果就要持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度了。為何這么說(shuō)？理由主要有兩個(gè)。其一，我們監(jiān)管政策的制定者，絕大多數(shù)都是房產(chǎn)市場(chǎng)的既得利益者，都擁有不止一套房產(chǎn)，“求穩(wěn)”與“求跌”的效果是不一樣的，這個(gè)道理不用多講，你懂的；其二，是否對(duì)土地市場(chǎng)下手，這是檢驗(yàn)是不是動(dòng)真格，是不是真調(diào)控的試金石。如果是真有誠(chéng)意的調(diào)控，那就該從源頭——地價(jià)上下手。而如今的現(xiàn)狀是，土拍市場(chǎng)上地王頻出，部分開(kāi)發(fā)商無(wú)米下鍋，土地價(jià)格伴隨著土拍市場(chǎng)上一次又一次的狂歡被不斷推高，而這當(dāng)中的主要推手還是像信達(dá)、中鐵、保利這樣的國(guó)企央企。不要跟我講什么設(shè)置土拍溢價(jià)率上限之類的措施，一邊設(shè)置溢價(jià)率上限一邊調(diào)高起拍價(jià)的手法并沒(méi)有多高明。在這種情形下，調(diào)控的作用能持續(xù)多久？對(duì)依靠調(diào)控實(shí)現(xiàn)讓房?jī)r(jià)降下來(lái)的目標(biāo)可以寄予多大的指望？
▲ 山雨欲來(lái)風(fēng)滿樓
至于本文第二部分提到的“房?jī)r(jià)周期論”，我的看法是，對(duì)于房?jī)r(jià)發(fā)展的周期規(guī)律也要謹(jǐn)慎樂(lè)觀。歷史的經(jīng)驗(yàn)可供參考，但這絕非一成不變的真理。誠(chéng)然，任何城市的房?jī)r(jià)都不可能無(wú)限制地一直上漲，而且房?jī)r(jià)的的確確也存在著周期性波動(dòng)的特點(diǎn)，但目前杭州房?jī)r(jià)究竟算不算觸頂，有沒(méi)有到達(dá)頂點(diǎn)？我們誰(shuí)都沒(méi)有概念。畢竟，今天的房?jī)r(jià)放到十年前來(lái)看，以當(dāng)時(shí)的認(rèn)知也會(huì)認(rèn)為是天方夜譚，在中國(guó)研究樓市和房?jī)r(jià)要靠想象力不是靠理智。因此，“房?jī)r(jià)周期論”這種說(shuō)法正確，但卻不一定適用，至少在可以預(yù)見(jiàn)的當(dāng)下還不適用。
綜上，穩(wěn)中持續(xù)上漲仍會(huì)是杭州未來(lái)房?jī)r(jià)的基本方向。至于部分朋友關(guān)心的適合下手的時(shí)機(jī)分析和建議，這個(gè)當(dāng)然也要綜合購(gòu)房者自身的預(yù)算、需求等情況，結(jié)合樓盤的踩盤結(jié)果對(duì)比之后來(lái)做出綜合判斷，上文中提到的2017年杭州房?jī)r(jià)階段性演進(jìn)趨勢(shì)可供參考。另外，需要說(shuō)明的是，本文針對(duì)的是杭州房?jī)r(jià)整體的趨勢(shì)，不能視為對(duì)具體板塊或具體樓盤房?jī)r(jià)走向的預(yù)測(cè)。且本文系筆者基于個(gè)人所已掌握數(shù)據(jù)分析的一家之言，數(shù)據(jù)或有偏頗，政策變化也無(wú)常理，異動(dòng)通常系于一念間，因此，如果準(zhǔn)備下手掏出真金白銀，請(qǐng)務(wù)必腳踏實(shí)地一個(gè)點(diǎn)一個(gè)點(diǎn)地去踩盤，畢竟所有的分析最后還是得落腳到具體的樓盤項(xiàng)目上，尤其是二手房市場(chǎng)，一房一議的特點(diǎn)更加明顯。
最后強(qiáng)調(diào)兩點(diǎn)：選擇比努力更重要，人的觀念是根本的核心競(jìng)爭(zhēng)力，此其一；其二，房產(chǎn)投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市上車請(qǐng)謹(jǐn)慎！
